Il TAR Lazio, con la sentenza n. 19808/2025, chiarisce che una volta accertato l’abuso, la Pubblica Amministrazione è obbligata a reprimerlo. Inutile per i responsabili appellarsi a cavilli procedurali: ciò che conta è la sostanza dell’illecito.
Una recente sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sez. II-bis, n. 19808 del 7 novembre 2025) ribadisce un principio che non lascia spazio a interpretazioni: l’ordine di demolizione di un’opera abusiva è un atto dovuto e vincolato. Per gli amministratori di condominio, questo si traduce in un messaggio chiaro: di fronte a un abuso edilizio conclamato, non ci sono vizi formali che tengano.
La pronuncia consolida un orientamento giuridico fondamentale per chi gestisce immobili complessi, dove la vigilanza sulle parti comuni e private è cruciale.
Il caso e il principio di diritto
La vicenda giudiziaria nasce dal ricorso di un privato contro un’ordinanza comunale di demolizione per opere realizzate in assenza di titolo. Il ricorrente non contestava la sostanza dell’abuso, quanto piuttosto presunti difetti procedurali e carenze nella motivazione dell’atto emesso dal Comune.
Il TAR Lazio ha respinto il ricorso su tutta la linea, richiamando la natura stessa dell’azione repressiva prevista dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).
Secondo i giudici, l’Amministrazione, una volta accertata l’irregolarità (come previsto dagli artt. 27 e 31 del TUE), non ha alcun margine di discrezionalità: è tenuta per legge a disporre l’ordine di demolizione.
Come si legge nella sentenza, “L’ordine di demolizione costituisce un atto dovuto e vincolato; non è quindi sindacabile nel merito e non può essere annullato per vizi formali non essenziali, qualora l’abuso risulti identificato in modo certo”.
L’irrilevanza dei vizi formali (Art. 21-octies)
A blindare ulteriormente la posizione della Pubblica Amministrazione interviene l’articolo 21-octies della Legge 241/1990. Questa norma stabilisce che un provvedimento non può essere annullato per vizi di forma (come la mancata comunicazione di avvio del procedimento) se il suo contenuto dispositivo non avrebbe comunque potuto essere diverso.
Dal momento che la demolizione è l’unica conseguenza legale all’accertamento di un abuso edilizio non sanabile, qualsiasi errore formale nel procedimento non è sufficiente a invalidare l’ordinanza. L’atto sarebbe stato identico anche senza il vizio.
L’impatto per l’Amministratore di Condominio
Questa sentenza rappresenta un monito operativo fondamentale per la gestione condominiale:
- Nessuna “zona grigia” sulla vigilanza: La decisione del TAR rafforza il dovere di vigilanza dell’amministratore, non solo sulle parti comuni ma anche sugli interventi privati che possono impattare il decoro o la statica. L’inerzia di fronte a un abuso evidente espone l’intero condominio a conseguenze.
- Inutilità delle difese “di forma”: Di fronte a un’ordinanza di demolizione che colpisce una parte comune (o un abuso privato segnalato dal condominio), è controproducente e illusorio basare una linea difensiva su meri cavilli procedurali. Se l’abuso esiste ed è chiaramente identificato, la sua rimozione è inevitabile.
- Rigorosa gestione documentale: La sentenza sottolinea, indirettamente, l’importanza di una gestione documentale impeccabile. L’amministratore deve assicurarsi di detenere (e, se necessario, allegare al Registro Anagrafe della Sicurezza) tutti i titoli abilitativi (CILA, SCIA, Permessi di Costruire) relativi agli interventi sulle parti comuni, per dimostrare la legittimità dei lavori in caso di ispezione.
In sintesi, il TAR Lazio ricorda che nella lotta all’abusivismo edilizio la sostanza prevale sulla forma. Per l’amministratore, ciò significa che l’unica vera tutela è la prevenzione e la conformità urbanistica, non la speranza di un errore burocratico.
Francesco Venunzio
