Cosa cambia per proprietari, host e condomìni con le nuove normative.
Dal 1° gennaio 2026, due interventi normativi — uno locale e uno nazionale — stanno ridisegnando radicalmente le regole delle locazioni turistiche. Da un lato il Comune di Milano ha vietato le key-box su suolo pubblico; dall’altro la Legge di Bilancio 2026 introduce la presunzione di attività imprenditoriale già dal terzo immobile.
Milano dice stop alle key-box su strada
Il divieto è operativo dal 4 gennaio 2026.
Con la modifica al Regolamento di Polizia Urbana, non è più consentito installare cassette porta-chiavi su pali, ringhiere, cancellate o altri elementi affacciati su suolo pubblico.
Cosa comporta il nuovo regolamento:
- Sanzioni amministrative: Multe da 100 a 400 euro.
- Rimozione d’ufficio: Intervento della forza pubblica con addebito dei costi al proprietario.
- Controlli mirati: Focus su decoro urbano e sicurezza pubblica.
Attenzione: Il divieto riguarda il suolo pubblico. Eventuali installazioni all’interno delle parti private o condominiali restano possibili, ma rimangono subordinate al regolamento di condominio e alle delibere assembleari.
Legge di Bilancio 2026: la stretta nazionale
La soglia dei due immobili cambia radicalmente la gestione fiscale.
Dal 1° gennaio 2026, la gestione delle locazioni brevi (contratti fino a 30 giorni) viene riclassificata in base al numero di unità gestite:
Gestione NON Imprenditoriale (Fino a 2 immobili)
- Cedolare secca ammessa: 21% sul primo immobile, 26% sul secondo.
- Partita IVA: Non obbligatoria.
Gestione Imprenditoriale (Dal 3° immobile in poi)
- Presunzione legale: L’attività viene considerata impresa a prescindere dall’organizzazione.
- Obblighi: Apertura Partita IVA, presentazione della SCIA allo SUAP e adempimenti contabili/contributivi.
Resta inoltre obbligatorio per tutti il CIN (Codice Identificativo Nazionale) tramite la banca dati del Ministero del Turismo.
Impatto sui condomìni: cosa cambia davvero
Le nuove regole hanno ricadute dirette sulla vita in comune e sulla governance condominiale:
- Decoro e sicurezza: Si prevede una drastica riduzione di dispositivi esterni visibili sulle facciate e recinzioni.
- Regolamenti condominiali: Possibile stretta assembleare su modalità di self check-in e flussi di accessi.
- Responsabilità dell’amministratore: Maggiore vigilanza richiesta su usi impropri delle parti comuni per l’aggancio di chiavi o codici.
- Conflitti ridotti: Regole più chiare aiutano a mitigare le tensioni tra residenti stabili e host.
Checklist operativa per proprietari e host
Per non farsi trovare impreparati, ecco i passaggi fondamentali da seguire:
- Rimuovi subito eventuali key-box fissate su pali o ringhiere pubbliche.
- Valuta alternative di check-in digitale (smart lock) o assistito conformi alle norme.
- Conta i tuoi immobili: ricorda che dal terzo scatta automaticamente l’obbligo di impresa.
- Verifica il CIN e la corretta esposizione dello stesso.
- Confrontati con l’amministratore per assicurarti che le modalità di accesso non violino il decoro architettonico.
In sintesi
Il panorama degli affitti brevi è diventato più complesso: a Milano spariscono le cassette chiavi dalla strada, mentre in tutta Italia si abbassa la soglia per essere considerati “imprenditori”. Chi opera in questo settore deve adeguarsi immediatamente per evitare sanzioni pesanti e contenziosi legali.
