Nel contesto condominiale, la gestione delle aree comuni — e in particolare dei posti auto — può presentare diverse problematiche. Quando fra i condòmini vi è una persona con disabilità motoria o una limitata capacità di deambulazione, emerge un tema rilevante: quanto può prevalere il suo diritto ad avere un posto auto adeguato rispetto al principio di uso paritario degli altri condomini?
La giurisprudenza più recente e la dottrina convergono su un orientamento che riconosce al condòmino disabile il diritto prevalente ad un parcheggio idoneo nei contesti condominiali. In questo articolo analizziamo il quadro normativo, i principi giurisprudenziali, le implicazioni operative per l’amministratore e l’assemblea, e le best practice consigliate per una gestione corretta.
1. Normativa e principi di riferimento
- L’art. 1102 c.c. stabilisce che ciascun condomino può utilizzare le parti comuni purché «non ne alteri la destinazione» e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.
- La Legge 5 febbraio 1992, n. 104 (legge quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate) pone le basi per la tutela delle persone con disabilità e ne promuove l’accesso agli edifici, alle parti comuni e all’abitazione in condizioni di uguaglianza.
- In tal senso, la dottrina rileva come il diritto di godimento della cosa comune da parte del condòmino non possa “blindare” gli altri valori costituzionalmente rilevanti quali salute, mobilità, libertà di movimento e dignità della persona.
2. La giurisprudenza più significativa
Ecco i punti salienti dell’orientamento giurisprudenziale:
- È oramai consolidato che, qualora all’interno del condominio vi sia un condòmino disabile con ridotta capacità motoria, il suo diritto ad un posto auto stabile e idoneo può prevalere rispetto al principio di uso paritario degli altri condòmini mediante turnazione.
- In particolare, una pronuncia recente della Tribunale di Palermo (sentenza n. 3516 del 19 settembre 2025) ha affermato che «il diritto di un disabile a un posto auto idoneo nel condominio prevale sul diritto paritario degli altri condòmini all’uso delle aree comuni».
- Un’altra decisione, della Tribunale di Verbania sentenza n. 513 del 2 dicembre 2020, ha dichiarato nulla la delibera assembleare che negava il posto auto riservato al condòmino disabile: il giudice ha ritenuto prevalente l’interesse alla mobilità e alla dignità della persona rispetto al mero diritto di proprietà degli altri condòmini.
3. Quali condizioni attivano il diritto del condòmino disabile
Affinché il diritto prevalente si attivi, devono verificarsi alcune condizioni essenziali:
- Il condòmino deve avere una disabilità certificata, che comporti una limitazione significativa della mobilità o della deambulazione. (Ad esempio, riconoscimento L. 104/1992).
- Deve essere disponibile un posto auto comune nel condominio (o comunque uno spazio fruibile all’interno dell’edificio) che sia idoneo per l’accesso e l’uscita, privo di barriere, possibilmente vicino all’ingresso o con uno spazio sufficiente per manovre assistite.
- Deve essere accertata la impossibilità o la notevole difficoltà a fruire in modo autonomo dei parcheggi comuni alla stessa stregua degli altri condòmini: in tale configurazione, il bilanciamento degli interessi porta a privilegiare la tutela della persona disabile.
4. Implicazioni per l’amministratore e per l’assemblea condominiale
Per l’amministratore e l’assemblea del condominio le conseguenze pratiche sono molteplici:
a) Convocazione assembleare e delibera
- Se un condòmino disabile richiede un posto auto stabile, l’amministratore dovrebbe inserire all’ordine del giorno la questione, invitando l’assemblea a deliberare sulla assegnazione.
- L’assemblea deve valutare la richiesta alla luce del principio costituzionale di tutela della disabilità e del bilanciamento tra uso paritario e tutela della persona.
b) Revisione del regolamento condominiale / introduzione di un regolamento interno
- Verificare se il regolamento condominiale prevede la turnazione dei posti auto e se è compatibile con la necessità del condòmino disabile.
- Se necessario, proporre una modifica del regolamento o approvare un regolamento interno che disciplini l’assegnazione prioritariamente al condòmino disabile e successivamente l’uso residuo per gli altri.
c) Adeguamenti tecnici e operativi
- Verificare che il posto auto assegnato sia idoneo: spazio sufficiente per accesso/uscita, assenza di barriere, vicinanza all’ingresso, chiaramente segnalato.
- Segnaletica adeguata, eventuali lavori di adattamento (rampe, corsie più larghe).
- Conservare tutta la documentazione: verbale dell’assemblea, certificazione della disabilità, eventuali interventi tecnici. Questo è utile in caso di contenzioso.
d) Comunicazione ai condòmini
- Spiegare a tutti i condòmini che l’assegnazione prioritária è giustificata dalla protezione costituzionale delle persone con disabilità. Questo aiuta a evitare conflitti e ad assicurare trasparenza e correttezza procedurale.
5. Best-practice operative per evitare contenziosi
Ecco alcuni suggerimenti pratici che possono evitare problemi:
- Prima dell’assemblea: raccogliere tutta la documentazione del condòmino disabile (certificazione L. 104 o altro titolo) e verificare lo spazio disponibile.
- Nell’assemblea: presentare la questione chiaramente, porre in votazione la delibera con motivazione legata a mobilità/disabilità, redigere verbale con motivazione dettagliata.
- Dopo l’assemblea: comunicare tempestivamente agli altri condomini la delibera, segnare il posto auto in modo evidente, aggiornare il regolamento se necessario.
- In caso di modifica delle circostanze: se la condizione del condòmino disabile cambia (per esempio miglioramento o trasferimento), prevedere nel regolamento la possibilità di revisione dell’assegnazione.
- Documentare tutto: in caso di contenzioso l’amministratore e l’assemblea devono dimostrare che la decisione è stata presa sulla base di criteri oggettivi, proporzionati e motivati.
6. Conclusione
L’orientamento giurisprudenziale attuale riconosce al condòmino disabile un diritto prevalente all’assegnazione stabile di un posto auto idoneo nel contesto condominiale, a fronte del diritto degli altri condòmini all’uso paritario delle aree comuni.
Questo non significa che l’uso paritario scompaia, ma che lo stesso può essere compromesso nel nome di un principio ancora più forte: la tutela della persona, della salute, della mobilità e dell’integrazione.
Per l’amministratore e l’assemblea, comporta una gestione attenta, trasparente, motivata e documentata. L’obiettivo è conciliare gli interessi, garantire diritti e prevenire contenziosi.
Francesco Venunzio
