Con l’era del Superbonus ormai alle spalle, per gli amministratori di condominio si apre una fase nuova e delicata: quella della gestione a lungo termine dei cappotti termici. L’attenzione si sposta dall’ottenimento dei fondi alla prevenzione di contenziosi per muffe, crepe e, soprattutto, alla conformità con le normative di sicurezza antincendio. Recenti sentenze e nuove regole impongono un cambio di passo.
Il cantiere post-bonus: nuove regole e più sicurezza
Il 2025 segna una svolta normativa importante. È entrata pienamente a regime la “patente a crediti” per la sicurezza nei cantieri. Questo significa che l’amministratore, in qualità di committente, deve affidare i lavori esclusivamente a imprese e lavoratori autonomi qualificati e in possesso di questo requisito. Scegliere un’impresa solo sulla base del prezzo più basso, senza verificare questa nuova idoneità, espone il condominio a gravi responsabilità in caso di infortuni.
Inoltre, la normativa antincendio per le facciate (D.M. 25/01/2019) non è più una novità, ma un consolidato criterio di giudizio in tribunale. I Vigili del Fuoco e i periti tecnici, in caso di problemi, verificano scrupolosamente la presenza delle fasce tagliafiamma e la certificazione di reazione al fuoco dei materiali (Euroclasse). Un progetto che ignora questi aspetti è un progetto legalmente invalido e pericoloso.
La parola ai giudici: cosa dicono le ultime sentenze
I tribunali italiani sono sempre più spesso chiamati a dirimere controversie su lavori di isolamento termico eseguiti male. Le sentenze più recenti tracciano una linea chiara:
- No al “fai da te” dei componenti: La giurisprudenza è concorde nel considerare un vizio grave la miscelazione di materiali di produttori diversi. Il cappotto termico deve essere un “sistema kit” certificato ETA, proveniente da un unico fornitore. Come sottolineato da diverse sentenze (es. Tribunale di Milano), l’utilizzo di un collante non compatibile con il pannello isolante fa decadere ogni garanzia e la responsabilità ricade in solido su impresa, progettista e direttore dei lavori. Per l’amministratore, questo significa pretendere e conservare il certificato del sistema completo.
- La muffa interna è un difetto dell’opera: Se dopo l’intervento compaiono muffe e condense, non è più possibile liquidare il problema come “scarsa aerazione”. Le sentenze riconoscono che un cappotto, modificando l’equilibrio termo-igrometrico dell’edificio, richiede una diagnosi energetica preliminare che includa la verifica del rischio di condensa. Se il progettista non l’ha eseguita e il problema si manifesta, il condominio può rivalersi ai sensi dell’art. 1669 del Codice Civile (rovina e difetti di cose immobili), che prevede una garanzia di 10 anni.
- Il Direttore Lavori non è una formalità: La figura del Direttore dei Lavori è centrale. In caso di contenzioso, la sua relazione e la documentazione fotografica di ogni fase (applicazione del collante, posa dei tasselli, rasatura) diventano prove decisive. Un diario dei lavori superficiale o assente indebolisce enormemente la posizione del condominio.
Dalla progettazione alla manutenzione: l’agenda dell’amministratore
Per tutelare il condominio, l’amministratore deve agire come un vero e proprio “risk manager”.
1. Prima di deliberare: la diagnosi è la vera tutela Prima ancora di portare il preventivo in assemblea, è fondamentale commissionare a un tecnico qualificato un’analisi preliminare completa. Questa non deve limitarsi alla sola Legge 10, ma deve includere un’indagine termografica per mappare i ponti termici e una valutazione igrometrica. Questo documento sarà la base del capitolato d’appalto e la prima difesa in caso di futuri problemi.
2. Durante i lavori: verificare e documentare Il ruolo dell’amministratore è vigilare sull’operato del Direttore Lavori, pretendendo aggiornamenti costanti e la raccolta di tutta la documentazione di cantiere. È essenziale verificare le Dichiarazioni di Prestazione (DoP) dei materiali consegnati, assicurandosi che corrispondano a quelli previsti nel progetto e nel certificato del sistema a cappotto.
3. Dopo i lavori: il piano di manutenzione come scudo legale Il cappotto non è eterno e, soprattutto, non è esente da manutenzione. L’amministratore deve ricevere dall’impresa il Manuale d’Uso e Manutenzione e, sulla base di questo, redigere un piano di controlli programmati. Non si tratta di un adempimento burocratico, ma di uno strumento strategico:
- Ogni anno: Un controllo visivo da parte di un tecnico per individuare precocemente crepe, macchie di umidità o piccoli distacchi.
- Ogni 3-5 anni: Una verifica strumentale con termocamera per controllare che l’isolante non abbia subito degradi.
- Ogni 5 anni: Un’ispezione da parte di un tecnico antincendio per verificare l’integrità delle fasce tagliafiamma e delle sigillature.
Avere un piano di manutenzione documentato e regolarmente eseguito dimostra la diligenza del condominio e diventa cruciale in un eventuale contenzioso per “mancata manutenzione” da parte dell’assicurazione o dell’impresa costruttrice. Tutta la documentazione deve essere conservata e allegata al Registro di Anagrafe Condominiale.
In conclusione, il cappotto termico resta un investimento strategico, ma il suo successo non si misura più con lo sconto in fattura, bensì con la sua durabilità e sicurezza nel tempo. Per l’amministratore, oggi, la vera sfida è governare la complessità tecnica e normativa per trasformare un’opera edile in un valore aggiunto e non in un problema futuro.
Francesco Venunzio
