Una recente pronuncia del Tribunale di Roma riaccende l’attenzione su un tema spesso sottovalutato, ma decisivo per la validità delle assemblee: la corretta convocazione dei condòmini.
La sentenza n. 197/2026 chiarisce un punto fondamentale: lasciare un avviso in portineria per il ritiro di una raccomandata non equivale alla consegna a mano e, pertanto, non garantisce la validità della convocazione.
Il principio: la convocazione deve essere certa e tracciabile
Il motivo è giuridicamente lineare: la convocazione dell’assemblea è un atto recettizio. Ciò significa che produce effetti solo quando arriva effettivamente a conoscenza del destinatario con modalità certe e dimostrabili.
Cosa prevede la legge (Art. 66 disp. att. c.c.)
L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce tassativamente i mezzi ammessi per convocare l’assemblea, tutti accomunati dalla prova della ricezione:
- PEC (Posta Elettronica Certificata)
- Raccomandata A/R
- Fax
- Consegna a mano con firma per ricevuta
Nota bene: Un semplice avviso lasciato al portiere o nella cassetta delle lettere non prova che il condomino abbia ricevuto la comunicazione, né consente di stabilire con certezza il momento della conoscenza.
Le conseguenze operative: il rischio impugnazione
Se anche un solo condomino dimostra di non aver ricevuto correttamente la convocazione secondo i canoni di legge, lo scenario per il condominio diventa critico:
- Annullabilità: La delibera può essere annullata dal giudice.
- Contenzioso: Si apre una lite giudiziaria con relativi costi e ritardi nei lavori o nella gestione.
- Responsabilità: L’amministratore può essere esposto a contestazioni per responsabilità professionale.
Check-list per l’Amministratore Professionista
Per evitare rischi concreti e garantire la “tenuta” delle delibere, è necessario adottare un protocollo rigoroso:
| Azione | Descrizione |
| Tracciabilità totale | Utilizzare esclusivamente PEC o Raccomandata A/R. |
| No informalità | Evitare avvisi verbali, messaggi o biglietti in portineria. |
| Archiviazione | Conservare le ricevute di invio e, soprattutto, quelle di consegna/ricezione. |
| Anagrafica | Verificare costantemente che i recapiti dei condòmini siano aggiornati. |
Un nuovo paradigma di gestione
Questa pronuncia conferma un orientamento sempre più rigoroso: la forma della convocazione non è un dettaglio burocratico, ma un elemento sostanziale della validità dell’assemblea.
In un contesto di crescente litigiosità, la gestione documentale non è più un accessorio, ma diventa parte integrante della professionalità dell’amministratore moderno.
Francesco Venunzio
