Nuovi obblighi documentali, banda ultra-larga e responsabilità per gli amministratori.
Dal 2 ottobre 2025 entra in vigore una modifica cruciale per la gestione tecnica degli edifici: il D.M. 17 luglio 2025 n. 130, che aggiorna il regolamento sugli impianti (ex D.M. 37/2008).
Non si tratta di un aggiornamento formale. Le novità impattano direttamente sull’agibilità, sui capitolati d’appalto e sulle responsabilità civili dell’amministratore.
Perché il D.M. 130/2025 è rilevante per i condomìni
Il decreto allinea la normativa nazionale agli obiettivi di digitalizzazione. Il principio cardine è che gli impianti non sono più accessori separati, ma componenti essenziali del valore dell’immobile.
Viene rafforzato il legame tra:
- Impianti elettrici e di comunicazione.
- Infrastrutture per la banda ultra-larga.
- Requisiti obbligatori per l’agibilità.
Il punto chiave: l’edificio “Broadband Ready”
Il D.M. 130/2025 richiama l’obbligo di predisposizione dell’infrastruttura fisica multiservizi passiva (art. 135-bis TUE). Nei nuovi lavori:
- Canalizzazioni obbligatorie: Devono essere previsti spazi e punti di accesso per la fibra ottica.
- Attestazione finale: A fine lavori è necessaria una certificazione specifica che dichiari l’edificio predisposto alla banda ultra-larga.
Nota per l’Amministratore: La mancanza di questa attestazione può bloccare il rilascio dell’agibilità o creare contestazioni durante le compravendite delle singole unità.
Dichiarazioni di conformità: Di.Co. vs Di.Ri.
Il decreto impone un controllo più severo sulla documentazione tecnica:
- Dichiarazione di Conformità (Di.Co.): È il documento standard per impianti nuovi o modificati dopo il 2008. Deve essere sempre completa di progetto, schema e elenco materiali.
- Dichiarazione di Rispondenza (Di.Ri.): È una “sanatoria” ammessa solo per impianti antecedenti al 2008 e se la Di.Co. è smarrita.
Attenzione all’errore comune: Accettare una Di.Ri. per lavori eseguiti recentemente è un’irregolarità che espone l’amministratore a gravi responsabilità professionali.
Il nuovo ruolo del Responsabile Tecnico
L’impresa installatrice assume un ruolo più centrale. Il Responsabile Tecnico deve ora garantire il coordinamento tra le opere murarie e quelle impiantistiche fin dalla fase di progettazione. Se questo coordinamento manca nel capitolato, il rischio di “lavori non a norma” ricade sulla compagine condominiale.
Cosa deve fare subito l’amministratore di condominio
Ecco i tre passaggi operativi necessari per adeguarsi alla nuova normativa:
- Aggiornamento dei contratti: Inserire nei nuovi appalti l’obbligo di certificazione per la banda ultra-larga.
- Verifica del Fascicolo Tecnico: Accertarsi che ogni documento ricevuto sia completo degli allegati obbligatori e inserito nel RAS (Registro Anagrafe Sicurezza).
- Comunicazione ai condòmini: Informare l’assemblea che i nuovi obblighi sono necessari per tutelare il valore di mercato degli appartamenti.
In sintesi, cosa ricordare:
- Scadenza: 2 ottobre 2025.
- Novità: Obbligo infrastruttura digitale e banda larga.
- Documenti: Controllo rigoroso sulle Di.Co.
- Sanzioni e rischi: Problemi di agibilità e responsabilità civile.
L’edificio non deve essere solo “a norma”, ma funzionale e connesso. Chi non si adegua rischia di gestire immobili tecnicamente obsoleti.
Francesco Venunzio
