Lo stabilisce il Tribunale di Milano con la sentenza 7919/2025: la mancata consegna di tutta la documentazione configura un inadempimento contrattuale che genera un danno patrimoniale. Condannato un ex gestore a rimborsare 18.300 euro al condominio.
MILANO – Una sentenza destinata a fare da monito per tutti i professionisti del settore. Con la pronuncia n. 7919 del 17 ottobre 2025 (Sezione XIII Civile), il Tribunale di Milano ha ribadito un principio tanto netto quanto oneroso: l’amministratore cessato dall’incarico che non consegna tutta la documentazione condominiale è tenuto a rimborsare integralmente le spese che il condominio deve sostenere per ricostruirla.
Nel caso specifico, un condominio milanese si era trovato nell’impossibilità di operare a seguito del rifiuto dell’ex amministratore di consegnare gli archivi. La collettività è stata quindi costretta a incaricare un professionista esterno per una complessa ricostruzione della gestione contabile e documentale, sostenendo un costo di circa 18.300 euro.
Il giudice ha condannato l’ex amministratore al rimborso totale della somma, oltre al pagamento delle spese processuali.
Il principio giuridico: un inadempimento contrattuale
Il Tribunale ha richiamato i pilastri normativi della professione, sottolineando come l’obbligo di consegna non sia una mera formalità di chiusura rapporto, ma una parte integrante ed essenziale del mandato.
I riferimenti sono chiari:
- Art. 1129, comma VIII, c.c.: Obbliga l’amministratore cessato a “consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini”.
- Art. 1713 c.c.: In qualità di mandatario, l’amministratore deve rendere conto del proprio operato e restituire tutto ciò che ha ricevuto per l’esecuzione dell’incarico.
La sentenza milanese è perentoria nell’affermare che:
“La mancata restituzione della documentazione amministrativa configura un inadempimento contrattuale che genera un danno patrimoniale per la collettività condominiale.”
Di conseguenza, i costi sostenuti per rimediare a tale inadempimento (parcelle di commercialisti, consulenti, ecc.) costituiscono un danno emergente che l’amministratore inadempiente deve risarcire.
Analisi e implicazioni operative per l’amministratore
Questa pronuncia rafforza la necessità di gestire il “fine mandato” con la massima diligenza e rigore formale, per evitare pesanti conseguenze economiche e professionali.
1. Il rischio “Astreinte” (Art. 614-bis c.p.c.) Oltre al rimborso dei costi di ricostruzione, il condominio può agire in via giudiziale (spesso in via d’urgenza) per ottenere un ordine di consegna immediata. I giudici applicano sempre più di frequente l’art. 614-bis c.p.c., ovvero una misura coercitiva (penale) per ogni giorno di ritardo nella consegna.
2. La “Check-list” di consegna è fondamentale Per tutelarsi, l’amministratore uscente deve formalizzare il passaggio di consegne tramite un verbale dettagliato e analitico, controfirmato dal nuovo amministratore. Questo verbale deve elencare precisamente quanto consegnato:
- Registri obbligatori (anagrafe, contabilità, verbali, nomina).
- Contratti di appalto, manutenzione e utenze.
- Polizze assicurative e documentazione tecnica (DUVRI, certificati impianti).
- Documentazione fiscale (F24, Certificazioni Uniche).
- Archivi digitali: Il principio si estende pienamente al digitale. È obbligatorio consegnare backup, archivi cloud, credenziali di accesso (PEC, portali fornitori, sito web condominiale) e, se di proprietà del condominio, le licenze software.
3. Il “Patrimonio Documentale” è del Condominio La sentenza n. 7919/2025 conferma che l’archivio (fisico e digitale) è un “patrimonio” del condominio. Trattenerlo, anche a fronte di presunti crediti non saldati, costituisce un illecito che espone l’amministratore a richieste di rimborso e risarcimento danni, compromettendo la continuità gestionale e la sicurezza giuridica dell’intero stabile.
Francesco Venunzio
