Le sopraelevazioni edilizie aggiungono volume a un edificio ma possono essere costruite solo in determinate condizioni.
Nel panorama urbanistico italiano, uno dei temi più discussi è quello delle sopraelevazioni edilizie. Si tratta di interventi spesso auspicati da privati e imprese per aumentare la volumetria degli edifici esistenti, ma regolati da una complessa normativa nazionale e locale. Comprendere cosa sono le sopraelevazioni, i motivi per cui si realizzano, e soprattutto quando sono consentite o vietate, è fondamentale per evitare sanzioni, contenziosi condominiali e abusi edilizi.
Cosa sono le sopraelevazioni edilizie
La sopraelevazione (o “sopralzo”) è un intervento edilizio che comporta l’innalzamento di un edificio esistente mediante la costruzione di uno o più piani superiori. L’obiettivo è aumentare la superficie abitabile o sfruttare ulteriormente il potenziale edificatorio del lotto. A livello giuridico, la sopraelevazione rientra tra le nuove costruzioni (ex art. 3 del D.P.R. 380/2001, Testo Unico dell’Edilizia) e dunque richiede specifici titoli abilitativi.
Le sopraelevazioni possono riguardare:
- aggiunta di nuovi piani interamente abitabili
- innalzamento di un sottotetto per renderlo abitabile
- adeguamento della copertura (ad esempio, da tetto a terrazzo)
Perché costruire una sopraelevazione
I motivi per cui si realizza una sopraelevazione possono essere diversi:
- valorizzazione immobiliare: aggiungere una nuova unità abitativa su un edificio esistente consente di incrementarne il valore e la redditività.
- Esigenze abitative: in ambito privato, famiglie crescenti o nuove esigenze possono portare alla necessità di ampliare lo spazio disponibile.
- Sfruttamento di volumetrie residue: in molti casi, il piano regolatore permette ancora cubatura disponibile che può essere utilizzata sopraelevando, piuttosto che espandendosi in orizzontale.
- Riqualificazione urbana: alcuni interventi rientrano in programmi di rigenerazione edilizia, con incentivi e bonus.
Tuttavia, non sempre costruire in altezza è possibile o conveniente. Vediamo quando la legge lo consente.
Quando è permessa la sopraelevazione in Italia
Le sopraelevazioni sono soggette a numerose condizioni tecniche, urbanistiche, strutturali e condominiali.
1. Condizioni urbanistiche
L’intervento deve essere compatibile con il Piano Regolatore Generale (PRG) o con gli strumenti urbanistici vigenti. In particolare, deve rispettare l’altezza massima edificabile stabilita dalla normativa locale e deve rientrare negli indici di edificabilità (rapporto tra superficie del lotto e volume costruibile). Devono inoltre essere rispettate le distanze legali da altri edifici e dai confini, secondo il Codice Civile (art. 873 e seguenti) e i regolamenti comunali.
In molti centri storici e aree vincolate, le sopraelevazioni sono espressamente vietate o consentite solo previa autorizzazione paesaggistica.
2. Condizioni strutturali
L’edificio esistente deve reggere il carico aggiuntivo. Serve una relazione tecnica che attesti la capacità portante della struttura e l’adeguamento sismico (obbligatorio ai sensi delle Norme Tecniche per le Costruzioni). Non si può sopraelevare se il fabbricato non consente di sopportare senza rischi statici il nuovo carico, a meno che non si eseguano opere di consolidamento.
3. Normativa antisismica
La sopraelevazione comporta un significativo cambiamento dell’equilibrio strutturale dell’edificio. Secondo la normativa italiana (D.P.R. 380/2001 e successive modifiche), tutti gli interventi di sopraelevazione devono essere conformi alla normativa antisismica vigente e in alcuni casi può essere richiesto l’adeguamento dell’intero edificio.
4. Aspetti condominiali
In un condominio, la sopraelevazione è possibile ma regolata dall’art. 1127 del Codice Civile, che stabilisce che:
- il proprietario dell’ultimo piano ha il diritto di sopraelevare, salvo divieto nell’atto costitutivo o nel regolamento contrattuale
- non può costruire se l’edificio non lo consente tecnicamente o se l’intervento pregiudica l’aspetto architettonico o la stabilità
- deve indennizzare gli altri condomini per la quota di proprietà del lastrico solare e per l’aumento del valore delle parti comuni (es. scala, ascensore)
In assenza di un regolamento contrario, la sopraelevazione non necessita dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale, ma è comunque opportuno coinvolgere i condomini per evitare contestazioni.
Quando non è permessa la sopraelevazione
La sopraelevazione è quindi vietata nei seguenti casi:
- superamento dell’altezza massima consentita dal PRG
- superamento degli indici volumetrici
- violazione delle distanze minime da confini o altri edifici
- compromissione della stabilità o della sicurezza strutturale dell’edificio
- vincoli paesaggistici o architettonici (es. immobili storici, zone UNESCO)
- espresso divieto nel regolamento di condominio di natura contrattuale
- interferenze con diritti di terzi (es. oscura una finestra preesistente)
La sopraelevazione può essere bloccata dal giudice se comporta un danno economico, statico o estetico agli altri condomini.
Sopraelevazioni edilizie e bonus
Con l’avvento dei bonus edilizi, alcune sopraelevazioni possono rientrare nei piani di ristrutturazione con miglioramento energetico o sismico. Attualmente è ancora possibile accedere a:
- Bonus Ristrutturazione (50%);
- Sismabonus (dal 50% al 85%, in base alla classe di rischio ridotta);
- Ecobonus, se la sopraelevazione comporta efficientamento energetico dell’involucro edilizio.
Il Superbonus 110% (fino al 2023) e i successivi bonus al 70% o 65% non coprono la creazione di nuova volumetria, ma solo il miglioramento dell’esistente. La creazione di un nuovo piano, inoltre, non è agevolabile se considerata “nuova costruzione”. È quindi fondamentale il parere di un tecnico abilitato, per valutare se l’intervento può beneficiare di incentivi fiscali.
Cosa succede se si sopraeleva senza permesso
La sopraelevazione abusiva è considerata una violazione grave. Le conseguenze sono:
- ordine di demolizione da parte del Comune
- sanzioni amministrative e penali
- contenzioso condominiale: gli altri condomini possono chiedere la demolizione o l’indennizzo
- impossibilità di vendere o accatastare regolarmente l’unità immobiliare realizzata
In alcuni casi, è possibile chiedere la sanatoria, ma solo se l’intervento è conforme alla normativa urbanistica vigente (accertamento di conformità).
Quale titolo edilizio serve per una sopraelevazione?
La sopraelevazione non può essere realizzata con una semplice SCIA, ma richiede il Permesso di Costruire rilasciato dal Comune, in quanto trattasi di nuova costruzione. Nei casi più complessi (zone vincolate, immobili soggetti a tutela), può essere necessario anche il parere della Soprintendenza.
Per ottenere il Permesso di Costruire, è quindi necessario presentare:
- una relazione tecnica asseverata
- i calcoli strutturali e il progetto architettonico
- le autorizzazioni di eventuali enti competenti (Comune, Soprintendenza, Genio Civile)
- eventuali pareri dell’assemblea condominiale, se pertinente
