Il 7 novembre è l’European Radon Day. Con il D.Lgs. 101/2020 anche le abitazioni private finiscono sotto monitoraggio per questo gas cancerogeno. L’amministratore chiamato a valutare i rischi nelle parti comuni e a informare i condòmini.
Il 7 novembre, in occasione della nascita di Marie Skłodowska-Curie, si celebra la Giornata Europea del Radon (European Radon Day). Un appuntamento istituito per sensibilizzare l’opinione pubblica su un nemico invisibile e pericoloso: un gas radioattivo naturale, inodore e incolore, classificato dall’OMS tra i cancerogeni di Gruppo 1 e ritenuto la seconda causa di tumore al polmone dopo il fumo.
Se all’aperto il gas si disperde, negli ambienti chiusi (abitazioni, uffici, cantine) può accumularsi fino a concentrazioni rischiose. Per l’amministratore di condominio, questa ricorrenza non è solo informativa, ma segna un’urgenza operativa definita da una normativa nazionale precisa.
Il D.Lgs. 101/2020: cambiano i limiti e le responsabilità
La vera svolta per il settore immobiliare è il Decreto Legislativo 101/2020 (che recepisce la Direttiva Euratom 59/2013). Questa norma ha introdotto una novità fondamentale: per la prima volta, anche le abitazioni private sono state incluse tra le “situazioni esistenti di esposizione al radon” da monitorare, andando oltre i soli luoghi di lavoro.
Questo cambia le carte in tavola per la gestione condominiale. I livelli di riferimento fissati sono:
- 300 Bq/m³: Livello massimo di concentrazione media annuale per le abitazioni esistenti e i luoghi di lavoro.
- 200 Bq/m³: Livello massimo per le abitazioni costruite dopo il 31 dicembre 2024.
L’impatto sulla gestione: dalle cantine ai locali tecnici
Per l’amministratore, la normativa implica la necessità di una valutazione del rischio estesa alle parti comuni, spesso le più sensibili.
1. Le zone critiche nel condominio Il radon proviene dal suolo. Pertanto, i locali più a rischio sono quelli a diretto contatto con il terreno o interrati/seminterrati:
- Cantine e box auto.
- Locali tecnici (caldaia, autoclave).
- Eventuali appartamenti o locali di servizio (es. portineria) situati al piano terra o seminterrato.
2. Il ruolo dell’Amministratore L’amministratore, in qualità di garante della sicurezza e della salubrità delle parti comuni, è chiamato a includere la valutazione del rischio radon nel piano di gestione dell’edificio.
È fondamentale sottolineare che le mappe territoriali (spesso fornite dalle agenzie ARPA regionali) indicano solo le aree prioritarie, ma non sostituiscono la misurazione specifica. La concentrazione di radon può variare drasticamente tra due edifici vicini a causa di tecniche costruttive o ventilazione differenti.
Checklist operativa per l’amministratore
Agire in modo proattivo non solo tutela la salute dei residenti, ma valorizza l’immobile ed evita futuri contenziosi o richieste di intervento non programmate.
1. Verifica e mappatura
- Consultare le mappe ARPA regionali per verificare se il condominio sorge in un’area prioritaria.
- Individuare i locali comuni “sensibili” (piani interrati, seminterrati, terra).
2. Comunicazione e delibera
- Utilizzare la Giornata del Radon come spunto per informare i condòmini (via email, bacheca, portale web) sul rischio e sulla normativa.
- Inserire all’Ordine del Giorno la “Verifica rischio Radon e proposta di misurazione certificata”, spiegando che si tratta di un adempimento a tutela della salute collettiva.
3. Misurazione certificata
- La misurazione “fai-da-te” non ha valore legale. È necessario affidarsi a tecnici qualificati e laboratori accreditati.
- Le misurazioni devono essere di lungo periodo (spesso 3-6 mesi, o un anno) per ottenere una media annuale affidabile, poiché i livelli fluttuano stagionalmente.
4. Mitigazione
- Se le misurazioni superano i 300 Bq/m³, l’assemblea dovrà deliberare interventi di mitigazione. Questi possono includere la depressurizzazione del suolo, la sigillatura di crepe e giunti, o l’installazione di sistemi di ventilazione forzata.
- Dopo l’intervento, è obbligatoria una nuova misurazione di verifica.
5. Documentazione e registro
- Tutti i report, le misurazioni e gli interventi devono essere conservati e allegati al fascicolo del fabbricato, a disposizione dei condòmini.
L’opportunità: radon ed efficientamento energetico
Esiste un legame cruciale tra radon ed efficienza energetica. Interventi come la posa di cappotti termici o la sostituzione di infissi rendono l’involucro edilizio più “stagno”.
Questo, se da un lato riduce i consumi, dall’altro può aumentare l’accumulo di radon se non accompagnato da un adeguato ricambio d’aria.
L’Azione sinergica: L’amministratore moderno deve integrare i due temi. Se si pianificano lavori di efficientamento, è il momento ideale per proporre anche la misurazione del radon, integrando la spesa in un progetto complessivo di “edificio sano e sostenibile” (magari valutando l’installazione di una Ventilazione Meccanica Controllata – VMC).
La Giornata del Radon diventa così l’occasione per l’amministratore di dimostrare competenza e lungimiranza, trasformando un potenziale rischio in un’opportunità di valorizzazione e tutela del patrimonio gestito.
Francesco Venunzio
