Il Decreto Legislativo 18/2023, che recepisce la normativa europea, impone un cambio di passo radicale nella gestione degli impianti idrici centralizzati. L’amministratore è ora obbligato a predisporre un piano di valutazione e gestione del rischio biologico.
Il rischio Legionella non è più un problema percepito come lontano, confinato a ospedali, hotel o grandi impianti industriali. L’attenzione del legislatore si è spostata con forza anche sugli edifici residenziali: i condomìni, in particolare quelli dotati di impianti centralizzati di produzione di acqua calda sanitaria o di torri evaporative, sono ufficialmente nel mirino della nuova normativa.
La svolta è segnata dal Decreto Legislativo 18/2023, che, recependo la Direttiva (UE) 2020/2184, introduce un adempimento non più derogabile: l’obbligo di predisporre e attuare un Piano di Sicurezza dell’Acqua (PSA).
Questo documento segna il passaggio da una gestione reattiva (si interviene dopo un problema) a una proattiva (si pianifica per prevenire il problema), ponendo l’amministratore al centro di un nuovo sistema di responsabilità.
Che cos’è il Piano di Sicurezza dell’Acqua (PSA)
Il PSA non è un semplice certificato da archiviare, ma un documento operativo e dinamico per la gestione del rischio biologico. È, a tutti gli effetti, la valutazione del rischio specifica per l’impianto idrico di quel determinato condominio.
Per essere a norma, l’amministratore deve assicurarsi che il piano preveda tre fasi fondamentali:
- Analisi dell’impianto: Una mappatura dettagliata delle caratteristiche della rete idrica condominiale. Questo include l’identificazione dei punti critici (es. tubazioni con flusso d’acqua scarso o nullo, serbatoi di accumulo, temperature non ottimali) dove il batterio della Legionella può proliferare.
- Programmazione dei controlli: La definizione di un calendario rigoroso per i controlli periodici, inclusi campionamenti ed analisi dell’acqua, e per le eventuali operazioni di sanificazione (come lo shock termico o la clorazione).
- Adozione di misure preventive: L’applicazione di tutte le procedure di manutenzione e controllo raccomandate dalle Linee guida nazionali del 2015 per la prevenzione e il controllo della legionellosi.
L’amministratore come regista della salute condominiale
I nuovi limiti e obblighi imposti su diversi fronti – dal rischio biologico della Legionella (D.Lgs. 18/2023) a quello fisico del gas Radon (come nel caso lombardo della piattaforma Ge.R.I.) – impongono un approccio integrato alla sicurezza sanitaria degli edifici.
L’amministratore di condominio assume un ruolo che trascende la mera gestione contabile e manutentiva. Diventa il punto di raccordo indispensabile tra le complesse normative tecniche, i professionisti specializzati (analisti, impiantisti) e i singoli condòmini.
Si profila così la necessità di redigere e aggiornare costantemente un vero e proprio Piano di Sicurezza per la Salutedell’edificio, un fascicolo che riunisca e coordini tutte le attività di prevenzione.
Questo nuovo compito si traduce in responsabilità concrete:
- Monitoraggio incrociato: Supervisionare la qualità sia dell’acqua (rischio Legionella) sia dell’aria interna (rischio Radon).
- Gestione dei registri digitali: Essere il responsabile dell’aggiornamento dei vari registri obbligatori, che si tratti del PSA, del Registro Anagrafico Sicurezza (RAS) o di piattaforme regionali specifiche.
- Comunicazione trasparente: Avere il compito cruciale di informare l’assemblea e i residenti sui rischi rilevati, sulle misure di controllo adottate e sui risultati delle analisi, garantendo piena trasparenza sulla salubrità degli ambienti comuni.
Francesco Venunzio
