È ora di ripensare la videosorveglianza in condominio, tra tutela dei beni comuni, diritto alla privacy e nuove tecnologie
Negli ultimi anni la sicurezza condominiale è diventata una priorità crescente per amministratori e residenti. L’aumento dei furti, degli atti vandalici e dei comportamenti scorretti nelle aree comuni ha spinto molti condomìni a valutare l’installazione di sistemi di videosorveglianza come strumento di prevenzione e deterrenza in condominio. Tuttavia, accanto ai benefici evidenti, questi sistemi sollevano anche questioni di natura giuridica e tecnica, in particolare legate alla protezione dei dati personali e alla corretta gestione delle immagini registrate.
La sicurezza condominiale: una responsabilità condivisa
La sicurezza di un condominio non riguarda solo la protezione delle proprietà private, ma anche la tutela delle aree comuni — ingressi, cortili, parcheggi, scale, ascensori, cantine e tetti — spesso oggetto di accessi non autorizzati o di danneggiamenti. In questo contesto, l’amministratore svolge un ruolo chiave: è infatti responsabile della custodia delle parti comuni e deve adottare tutte le misure necessarie a garantirne l’integrità e la fruizione sicura da parte dei condomini.
L’adozione di un sistema di videosorveglianza in condominio può rappresentare una misura di prevenzione efficace, ma non può essere decisa unilateralmente: serve una delibera assembleare che approvi l’installazione e ne definisca modalità e finalità.
Le basi normative: cosa dice la legge
La materia è regolata principalmente da tre fonti:
- Art. 1122-ter del Codice Civile, introdotto con la riforma del condominio (Legge n. 220/2012), che disciplina l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni.
- Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR) e D.Lgs. 196/2003 (Codice Privacy, come modificato dal D.Lgs. 101/2018), che stabiliscono gli obblighi in materia di trattamento dei dati personali.
- Provvedimento del Garante per la Protezione dei Dati Personali del 8 aprile 2010, che fornisce linee guida specifiche per i sistemi di videosorveglianza, tuttora valide in quanto compatibili con il GDPR.
Secondo l’art. 1122-ter c.c., l’assemblea può deliberare l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio). La stessa norma consente al singolo condomino di installare telecamere a tutela della propria unità immobiliare, purché non inquadrino aree comuni o spazi di altri condomini, nel rispetto della privacy altrui.
Videosorveglianza in condominio e tutela della privacy
Il tema centrale è il bilanciamento tra sicurezza e riservatezza. Le immagini registrate da un impianto condominiale sono dati personali a tutti gli effetti e il loro trattamento deve avvenire nel rispetto dei principi del GDPR: liceità, trasparenza, minimizzazione, limitazione della conservazione e sicurezza del trattamento.
Nel condominio, il titolare del trattamento è il condominio stesso, rappresentato dall’amministratore. Quest’ultimo può avvalersi di un responsabile esterno (ad esempio la società che gestisce il sistema o conserva i dati), con cui deve stipulare un contratto conforme all’art. 28 GDPR. È in ogni caso obbligatorio installare cartelli ben visibili che informino della presenza di telecamere e del trattamento dei dati, indicando i riferimenti del titolare. Non è invece necessario specificare il posizionamento delle singole telecamere.
Il periodo di conservazione delle immagini deve essere proporzionato alle finalità perseguite: in linea generale, non dovrebbe superare le 72 ore, salvo esigenze particolari (festività, chiusure, indagini in corso) da giustificare in modo documentato. Solo l’amministratore o soggetti formalmente autorizzati possono visionare le registrazioni. I singoli condomini non hanno diritto ad accedere alle immagini, se non su specifica richiesta alle autorità competenti in caso di reato o danneggiamento.
Aspetti tecnici e gestionali dell’impianto
Un sistema di videosorveglianza condominiale deve essere progettato e gestito con criteri di sicurezza informatica e manutenzione costante. Le soluzioni più recenti integrano funzionalità di intelligenza artificiale e cloud storage, ma richiedono valutazioni attente sul trattamento dei dati.
Le telecamere devono inquadrare solo le aree comuni e gli accessi principali, evitando di riprendere finestre, balconi o spazi privati. È buona prassi effettuare una valutazione d’impatto sulla protezione dei dati (DPIA), soprattutto in impianti complessi o con registrazione continuativa.
Le immagini devono essere archiviate in ambienti protetti da password e sistemi di cifratura, accessibili solo a personale autorizzato. In caso di uso di servizi cloud, è importante che i server si trovino nell’Unione Europea o in Paesi con adeguate garanzie di protezione. L’amministratore deve assicurare che il sistema sia costantemente aggiornato e che le credenziali di accesso siano modificate periodicamente, anche in caso di cambio di fornitori o personale incaricato.
Il ruolo dell’amministratore
Com’è evidente, l’amministratore è il punto di riferimento operativo e legale per la gestione della videosorveglianza. I suoi compiti comprendono:
- convocare l’assemblea e illustrare proposte tecniche e preventivi
- verificare la conformità normativa del sistema e dei contratti con i fornitori
- designare eventuali responsabili esterni e custodire la documentazione relativa
- gestire gli accessi ai dati e rispondere alle richieste degli interessati
- aggiornare l’informativa privacy e mantenere un registro delle attività di trattamento
Un’amministrazione attenta e competente può trasformare la videosorveglianza da semplice strumento di controllo a leva di sicurezza partecipata, migliorando la fiducia tra i condomini e il senso di comunità.
Verso la sicurezza condominiale integrata
Il mercato della sicurezza condominiale sta evolvendo rapidamente. Oggi le soluzioni non si limitano più a telecamere e DVR, ma includono:
- controllo accessi elettronico (badge, app, QR code) per gestire ingressi e presenze
- sensori intelligenti collegati a sistemi di allarme o antincendio
- videosorveglianza IP e cloud, che consente il monitoraggio remoto e l’analisi automatica delle immagini
- piattaforme integrate che centralizzano la gestione di videosorveglianza, illuminazione, citofonia e impianti tecnici
L’intelligenza artificiale permette inoltre di rilevare comportamenti anomali, contare ingressi o segnalare movimenti sospetti, sempre nel rispetto dei limiti di legge. Queste tecnologie, se ben gestite, possono ridurre sensibilmente i costi di vigilanza e migliorare la sicurezza percepita.
