La sentenza 231/2025 della Corte d’Appello di Torino ribalta un equivoco molto diffuso. L’obbligo di esprimere un unico rappresentante al momento del voto non cancella il diritto di ciascun comproprietario a ricevere l’avviso di convocazione.
Quando un appartamento appartiene a due coniugi, inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea a uno solo dei due è un errore formale che può costare l’annullamento delle decisioni. La presenza di un comproprietario alla riunione, infatti, non sana magicamente la mancata convocazione dell’altro. A fissare questo paletto essenziale per gli amministratori di condominio è la Corte d’Appello di Torino, Seconda Sezione civile, con la sentenza n. 231 del 12 marzo 2025, intervenuta per dirimere una complessa controversia nata in primo grado al Tribunale di Aosta.
Il caso di partenza è un classico della vita condominiale. Marito e moglie sono comproprietari di un alloggio. All’assemblea si presenta, munito di formale delega, un avvocato incaricato dal marito. La moglie, successivamente, impugna le delibere sostenendo di non essere mai stata convocata. In primo grado il Tribunale aveva respinto la sua richiesta, ritenendo che la partecipazione di un comproprietario (tramite il suo delegato) fosse sufficiente a sanare il vizio di forma per l’intera unità immobiliare. La Corte d’Appello ha invece bocciato questa interpretazione, dando pienamente ragione alla condòmina esclusa.
Il principio su cui si fonda la pronuncia chiarisce una distinzione fondamentale per le segreterie degli studi di amministrazione. Quando un immobile appartiene a più persone, la legge impone che i contitolari abbiano diritto a un solo rappresentante al momento del voto. Questo vincolo operativo, tuttavia, riguarda lo svolgimento della riunione e non autorizza l’amministratore a ignorare l’anagrafica al momento di spedire gli avvisi. Tutti i comproprietari hanno il diritto di essere informati preventivamente sulla data, sul luogo e soprattutto sugli argomenti all’ordine del giorno.
I giudici torinesi chiariscono anche il perimetro della cosiddetta “sanatoria”. È principio noto che se un condòmino, pur non avendo ricevuto la convocazione, si presenta in assemblea (di persona o per delega), il vizio di forma si considera sanato. Questa sanatoria, però, è strettamente personale. Nel caso esaminato, la delega all’avvocato era stata firmata solo dal marito e non forniva alcuna prova che la moglie fosse a conoscenza della riunione. Affinché il voto di uno possa coprire anche l’altro, chi viene “rappresentato” di fatto deve essere stato pienamente consapevole dell’assemblea.
Sul fronte pratico, l’omessa o incompleta convocazione non rende le delibere inesistenti o nulle, ma le espone al rischio di annullabilità. Tale vizio può essere fatto valere esclusivamente dal comproprietario che non è stato avvisato, rispettando i canonici 30 giorni, e non da chi era regolarmente presente. A questo si aggiunge un dettaglio processuale estremamente prezioso per la stabilità delle gestioni condominiali: la Corte d’Appello ha escluso l’esistenza di un annullamento “a cascata”. L’eventuale invalidità di una delibera non travolge in automatico le decisioni prese nelle assemblee successive. Ciascuna riunione vive di vita propria, e ogni singola delibera deve essere contestata tempestivamente per i propri vizi specifici.
Per chi amministra, la regola da portare in studio è chiara. L’anagrafica non è un optional: dietro una singola porta possono esserci più teste, e l’amministratore deve avere nel cassetto la prova inconfutabile di aver convocato ciascuna di esse.
Articolo a cura di: Francesco Venunzio
