Dopo l’audizione dell’8 ottobre del presidente nazionale ANACI Francesco Burrelli e del direttore del Centro Studi Edoardo Riccio, la Commissione Giustizia del Senato prosegue oggi l’esame dei disegni di legge 1816 e 1905. In discussione nomina e revoca dell’amministratore, polizza professionale, passaggio di consegne e nuove regole per la gestione condominiale.
di Francesco Venunzio
La riforma del condominio entra oggi in una nuova fase.
Alle 9.30 la Commissione Giustizia del Senato prosegue le audizioni sui disegni di legge S.1816 e S.1905, ora esaminati congiuntamente. Subito dopo è previsto il seguito della discussione in sede redigente. È un passaggio importante, perché il Parlamento sta tornando a mettere mano in modo organico a una disciplina che interessa milioni di proprietari e migliaia di amministratori.
La settimana scorsa, l’8 ottobre, la Commissione aveva già ascoltato Francesco Burrelli, presidente nazionale ANACI, ed Edoardo Riccio, direttore del Centro Studi dell’associazione. Il Senato ha acquisito formalmente quell’audizione nell’iter dei due provvedimenti.
Due disegni di legge, un solo percorso
Il DDL 1816, presentato il 24 febbraio 2026, è il testo da cui è partito l’esame parlamentare. Il 7 ottobre la Commissione Giustizia ha deciso di congiungere alla discussione anche il DDL 1905, che interviene sulla stessa materia. Da quel momento i due provvedimenti vengono trattati insieme.
Questo non significa che esista già un testo definitivo.
La fase è ancora quella del confronto, delle audizioni e della costruzione politica e tecnica della riforma. Le norme vigenti restano quindi quelle attuali.
Amministratore: cambia il perimetro della professione
Il cuore della riforma riguarda inevitabilmente l’amministratore.
Il DDL 1816 interviene direttamente sull’articolo 1129 del Codice civile e affronta nomina, obblighi, durata dell’incarico, cessazione e revoca. Uno dei punti più rilevanti è la previsione di una polizza individuale di responsabilità civile come requisito della nomina.
È un tema che segna un cambio di prospettiva.
L’amministratore non viene più considerato soltanto come il soggetto che esegue le delibere e gestisce la contabilità, ma come un professionista che assume responsabilità crescenti su patrimonio, sicurezza, contratti, appalti e denaro dei condòmini.
Se aumenta il livello delle responsabilità, diventa inevitabile discutere anche di coperture assicurative, formazione e qualità professionale.
Passaggio di consegne: tempi più chiari
Un altro punto importante riguarda la cessazione dell’incarico.
Il testo prevede che l’amministratore uscente debba consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condòmini entro un termine stabilito dall’assemblea al momento della nomina, comunque non inferiore a trenta giorni dalla cessazione.
È un passaggio che riguarda una delle criticità più frequenti negli studi.
Documenti mancanti.
Password non consegnate.
Contabilità incompleta.
Pratiche fiscali sospese.
Contratti difficili da ricostruire.
Una tempistica più precisa potrebbe rendere il passaggio di consegne meno conflittuale e più verificabile.
La prorogatio resta uno dei nodi centrali
ANACI ha già richiamato l’attenzione sul problema dell’amministratore che rimane in carica dopo la scadenza del mandato perché l’assemblea non riesce a nominare il successore.
È una situazione molto più frequente di quanto sembri.
Il condominio, nel frattempo, continua a esistere.
Bisogna pagare fornitori, utenze, dipendenti, affrontare emergenze e riscuotere quote.
La domanda è quindi semplice: quali poteri conserva l’amministratore in proroga e quale compenso gli spetta?
La riforma dovrà dare una risposta chiara, perché lasciare questo tema soltanto alla giurisprudenza significa continuare a produrre interpretazioni diverse e contenzioso.
Sicurezza: il problema delle assemblee che non decidono
Altro nodo forte è quello della sicurezza.
Molti edifici hanno bisogno di interventi urgenti o comunque non più rinviabili su facciate, balconi, impianti, coperture, prevenzione incendi o strutture.
Ma non sempre le assemblee riescono a deliberare.
Qui si apre uno dei problemi più delicati della riforma: come evitare che l’inerzia assembleare blocchi lavori necessari alla sicurezza senza comprimere eccessivamente il diritto dei proprietari a decidere sulle proprie spese.
È un equilibrio difficile.
Ma è uno dei punti sui quali il legislatore dovrà intervenire se vuole rendere la riforma realmente utile.
Professione, compenso e responsabilità
Il tema del compenso non può essere separato da quello delle responsabilità.
Negli ultimi anni l’amministratore ha visto aumentare enormemente gli ambiti nei quali deve essere preparato: sicurezza, privacy, cybersecurity, energia, appalti, fiscalità, digitalizzazione, gestione del personale, manutenzioni e contenzioso.
La riforma dovrà quindi chiarire meglio il rapporto tra attività ordinaria e prestazioni straordinarie.
Un incarico professionale moderno deve essere trasparente anche sotto questo profilo: il condòmino deve sapere cosa è compreso nel compenso e cosa richiede un’attività ulteriore.
Perché questa riforma arriva in un momento diverso
La precedente grande revisione della disciplina condominiale risale alla legge 220 del 2012.
Sono passati quattordici anni.
Nel frattempo il condominio è cambiato.
Sono arrivati Superbonus e grandi cantieri.
La sicurezza è diventata più complessa.
La direttiva europea EPBD sta spingendo gli edifici verso la riqualificazione energetica.
La digitalizzazione ha trasformato gli studi.
Le assemblee possono svolgersi da remoto.
L’intelligenza artificiale sta entrando nella gestione documentale e contabile.
È quindi inevitabile che anche il ruolo dell’amministratore venga ripensato.
Cosa succede adesso
Oggi, 15 ottobre, la Commissione Giustizia prosegue le audizioni sui due disegni di legge e successivamente riprende l’esame in sede redigente.
Questo significa che il testo è ancora aperto.
Le audizioni servono proprio a raccogliere osservazioni, critiche e proposte da associazioni, esperti e operatori del settore.
Solo successivamente si entrerà nella fase degli emendamenti e della definizione del testo da portare avanti nel procedimento parlamentare.
Per amministratori e condòmini, quindi, non cambia nulla oggi sul piano degli obblighi.
Ma il confronto che si sta aprendo è importante.
Perché la domanda vera non è soltanto come modificare alcuni articoli del Codice civile.
La questione è più ampia: quale amministratore serve oggi per gestire edifici sempre più complessi, tecnologici e sottoposti a responsabilità crescenti?
Fonti ufficiali
- Senato della Repubblica, Commissione Giustizia, audizioni del 15 ottobre 2026 sui DDL 1816 e 1905.
- Senato della Repubblica, iter del DDL S.1816.
- Senato della Repubblica, iter del DDL S.1905.
- Senato della Repubblica, audizione dell’8 ottobre 2026 di Francesco Burrelli ed Edoardo Riccio.
- Senato della Repubblica, resoconto della Commissione Giustizia del 7 ottobre 2026.
