La stipula del rogito e la consegna delle chiavi segnano il passaggio di proprietà dell’immobile, ma non interrompono automaticamente gli obblighi del venditore verso la compagine condominiale. Ai sensi dell’art. 63, comma 5, disp. att. c.c., chi cede un’unità immobiliare rimane infatti obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all’amministratore una copia autentica del titolo di trasferimento. La responsabilità del vecchio proprietario si estingue dunque solo con il formale recapito della documentazione idonea, come confermato dalle pronunce della Corte di Cassazione (ord. n. 24069/2022), del Tribunale di Velletri (sent. n. 2064/2025) e del Tribunale di Torre Annunziata (sent. n. 1348/2025).
La mancata trasmissione del rogito non invalidato l’atto di compravendita né impedisce all’acquirente di assumere lo status di condòmino effettivo: la Cassazione (ord. n. 10824/2023) e il Tribunale di Roma (sent. n. 172/2025) hanno chiarito che l’amministratore è tenuto a convocare il proprietario reale e non può basarsi sulle sole risultanze interne del registro. Per adempiere al dettato dell’art. 63 ed evitare la prosecuzione dei vincoli debitori non occorre necessariamente inoltrare l’intero contratto — contenente dati economici riservati —, essendo sufficiente inviare via PEC o raccomandata la dichiarazione notarile di avvenuta stipula, indicante le parti, i dati catastali e gli estremi del trasferimento, in totale conformità con le indicazioni del Garante per la protezione dei dati personali (nota 20 settembre 2017) e con l’obbligo di aggiornamento dell’anagrafe condominiale ex art. 1130 n. 6 c.c.
Sul fronte del recupero crediti, l’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. prevede inoltre che l’acquirente risponda solidalmente con il dante causa dei contributi relativi all’anno condominiale in corso e a quello precedente (Cass. ord. n. 21860/2020 e n. 7260/2024). Gli eventuali patti privati inseriti nel rogito per ripartire le spese straordinarie mantengono un’efficacia meramente interna tra le parti (Cass. ord. n. 11199/2021) e non modificano il diritto del condominio di esigere il pagamento dai soggetti individuati dalla legge. Una corretta gestione professionale impone quindi all’amministratore di protocollare tempestivamente la notifica del trasferimento, scindere le posizioni contabili ed evitare automatismi contabili non coerenti con la disciplina civilistica.
L’articolo completo verrà pubblicato sulla rivista “Amministrare immobili” di ottobre.
