Il mercato dell’amministrazione immobiliare cambia: grandi società e gruppi di investimento acquisiscono studi professionali e portafogli di condomìni. Ma la vendita di un’attività non comporta automaticamente il trasferimento degli incarichi. Il presidente nazionale ANACI Francesco Burrelli richiama l’attenzione sul ruolo dell’assemblea e sulla necessità di informare i proprietari.
Il mercato dell’amministrazione condominiale sta attraversando una trasformazione. Accanto agli studi professionali tradizionali crescono società organizzate su scala territoriale e gruppi interessati ad acquisire attività già avviate, con personale, strutture operative e rapporti consolidati con i condomìni.
Un processo che può favorire investimenti, digitalizzazione e nuove forme di organizzazione del lavoro, ma che solleva una questione giuridica fondamentale: quando uno studio viene venduto, che cosa accade ai condomìni amministrati?
Il presidente nazionale dell’ANACI, Francesco Burrelli, intervenendo sul tema, ha richiamato un principio essenziale: «Una comunicazione preventiva all’assemblea va fatta».
La questione va oltre la semplice informazione ai proprietari. Riguarda la natura stessa dell’incarico dell’amministratore, il rapporto fiduciario con i condòmini e il potere dell’assemblea di scegliere chi deve rappresentare e gestire l’edificio.
Il mercato cambia: dagli studi individuali alle società strutturate
Per molti anni l’amministrazione condominiale italiana è stata caratterizzata soprattutto da studi individuali o da piccole strutture professionali, spesso strettamente legate alla figura del titolare.
Negli ultimi anni si sta sviluppando un modello differente. Società di maggiori dimensioni acquisiscono studi esistenti per ampliare il numero di edifici gestiti e rafforzare la propria presenza sul territorio.
L’operazione può comprendere uffici, attrezzature, software, personale dipendente, contratti con i fornitori e altri elementi dell’organizzazione professionale.
Il portafoglio dei condomìni amministrati rappresenta naturalmente uno degli elementi economicamente più interessanti dell’attività. Non può però essere considerato alla stregua di un insieme di contratti liberamente trasferibili, senza tenere conto delle regole che disciplinano la nomina dell’amministratore.
Il condominio, infatti, non è un cliente commerciale ordinario. La gestione delle parti comuni viene affidata dall’assemblea a un soggetto individuato secondo le procedure e le maggioranze stabilite dal Codice civile.
Questa differenza assume particolare importanza nelle operazioni di acquisizione.
Vendere lo studio non significa trasferire automaticamente gli incarichi
L’articolo 1129 del Codice civile attribuisce all’assemblea il potere di nominare e revocare l’amministratore.
La nomina può riguardare una persona fisica oppure una società, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla normativa.
Ma quando un amministratore persona fisica vende il proprio studio a un’altra società, il soggetto che ha ricevuto l’incarico dall’assemblea non coincide più con quello che dovrebbe esercitarlo dopo l’operazione.
La vendita dello studio non è quindi sufficiente, da sola, a conferire all’acquirente il potere di amministrare gli edifici precedentemente gestiti dal venditore.
Per il subentro di un soggetto giuridicamente diverso occorre una deliberazione assembleare di nomina.
Diversa è la situazione nella quale viene ceduta la partecipazione societaria di una società già nominata amministratrice. Se la società conserva la propria identità giuridica, il cambiamento della compagine sociale non determina necessariamente la sostituzione del soggetto incaricato. Restano comunque da valutare gli obblighi informativi e le eventuali conseguenze organizzative.
È una distinzione decisiva per comprendere quali operazioni siano legittime e quali richiedano un nuovo passaggio assembleare.
Burrelli richiama il ruolo dei proprietari
La posizione espressa dal presidente nazionale ANACI Francesco Burrelli pone al centro del processo di acquisizione il rapporto con i condòmini.
Il riferimento alla comunicazione preventiva all’assemblea evidenzia l’importanza della trasparenza quando cambia l’organizzazione dello studio incaricato della gestione.
Informare i proprietari significa consentire loro di conoscere il soggetto che potrebbe subentrare, la struttura di cui dispone, i professionisti di riferimento e le modalità attraverso le quali saranno garantiti i servizi.
Quando cambia anche il soggetto titolare dell’incarico, la comunicazione non sostituisce la deliberazione assembleare necessaria alla nuova nomina.
Il tema riguarda direttamente la tutela del condominio, perché la scelta dell’amministratore comporta l’affidamento di responsabilità economiche e gestionali rilevanti.
L’assemblea deve poter valutare se confermare il rapporto con il professionista originario, nominare la società acquirente oppure individuare un amministratore differente.
Che cosa succede ai documenti e ai dati dei condòmini?
Un ulteriore aspetto riguarda il patrimonio informativo custodito dagli studi di amministrazione.
Ogni condominio dispone di una documentazione amministrativa e contabile che comprende rendiconti, anagrafe condominiale, contratti, dati bancari, documenti fiscali, verbali assembleari e informazioni relative ai proprietari e agli occupanti.
Nel caso di acquisizione dello studio, non è possibile considerare automaticamente tutti questi documenti come beni nella libera disponibilità commerciale del venditore.
La documentazione condominiale deve essere gestita nel rispetto degli obblighi di legge, della riservatezza e delle regole sulla protezione dei dati personali.
Occorre distinguere la continuità del servizio e le operazioni necessarie a un eventuale passaggio di consegne dal trasferimento indiscriminato delle informazioni a soggetti terzi.
Particolare attenzione deve essere riservata alle credenziali di accesso ai conti correnti, alle piattaforme digitali e agli archivi contenenti dati personali.
Il trasferimento delle informazioni deve avere una base giuridica appropriata e rispettare le finalità per le quali i dati sono stati raccolti.
La crescita delle società può rappresentare un’opportunità
Il consolidamento del settore non deve essere considerato necessariamente un fenomeno negativo.
La gestione degli edifici è diventata progressivamente più complessa. Gli amministratori devono affrontare questioni legate alla sicurezza, alla manutenzione degli impianti, all’efficienza energetica, alla digitalizzazione e alla crescente articolazione degli adempimenti normativi.
Strutture professionali più organizzate possono investire in personale specializzato, formazione, strumenti tecnologici e servizi che uno studio individuale potrebbe avere difficoltà a sostenere autonomamente.
Una maggiore dimensione aziendale può inoltre favorire la continuità dell’attività quando il titolare si avvicina alla pensione o intende ridurre il proprio impegno professionale.
La dimensione dello studio, tuttavia, non rappresenta di per sé una garanzia di qualità.
Per il condominio contano la preparazione dei professionisti, l’effettiva capacità organizzativa, la trasparenza economica e la disponibilità di interlocutori responsabili.
Il rischio da evitare è che l’aumento del numero degli edifici amministrati prevalga sulla qualità del servizio e sul rapporto diretto con i proprietari.
Il ruolo delle associazioni professionali
La trasformazione del mercato pone nuove questioni anche alle associazioni che rappresentano gli amministratori condominiali.
La crescita dei gruppi societari richiede attenzione alla qualificazione professionale, alla responsabilità dei soggetti incaricati e alla trasparenza nei confronti degli utenti.
In questo contesto assume rilievo anche il percorso di qualificazione professionale promosso da ANACI attraverso la norma UNI 10801:2024, dedicata alle competenze dell’amministratore condominiale e immobiliare.
La certificazione professionale e la verifica delle competenze costituiscono strumenti differenti dalla nomina assembleare, ma possono contribuire a rendere più riconoscibile la qualità dei servizi offerti.
Il mercato è destinato a comprendere organizzazioni con dimensioni e modelli operativi diversi. Studi individuali, società tra professionisti e imprese di gestione possono convivere, purché siano rispettate le norme e i diritti dei condòmini.
Il condominio non è un bene che si può vendere
Il punto centrale resta la distinzione tra la vendita dell’attività professionale e il trasferimento della funzione di amministratore.
Uno studio può avere un valore economico determinato anche dal numero di condomìni seguiti, dalla stabilità dei rapporti e dai ricavi prodotti. Ma gli edifici amministrati non appartengono al professionista e non possono essere trasferiti come se fossero beni di sua proprietà.
L’amministratore esercita una funzione attribuita dall’assemblea e disciplinata dal Codice civile.
La posizione richiamata da Francesco Burrelli sulla necessità della comunicazione preventiva si inserisce proprio in questo quadro.
Il consolidamento del mercato può proseguire e rappresentare un’opportunità di sviluppo per la professione. Deve però avvenire senza compromettere il diritto dei condòmini di conoscere e scegliere il soggetto al quale affidano l’amministrazione del proprio patrimonio immobiliare.
La vendita dello studio è un’operazione imprenditoriale. La nomina dell’amministratore rimane una decisione dell’assemblea.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
- Articolo 1129 del Codice civile: nomina, revoca e obblighi dell’amministratore.
- Articolo 1136 del Codice civile: maggioranze assembleari per la nomina e la revoca.
- Articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile: requisiti per l’attività di amministratore.
- Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza n. 1406 del 23 gennaio 2007: ammissibilità dell’incarico di amministratore conferito a una persona giuridica.
- Regolamento UE 2016/679: protezione dei dati personali.
