Articolo a cura di: Francesco Venunzio
Il termine riguarda i versamenti delle ritenute operate sui pagamenti di settembre. Per quelle del 4% sugli appalti e sui servizi conta la soglia di 500 euro, mentre per i compensi professionali valgono regole differenti.
Venerdì 16 ottobre 2026 è una data da segnare nell’agenda degli amministratori di condominio. Entro questa giornata devono essere versate le ritenute fiscali per le quali è maturato l’obbligo di pagamento, secondo quanto previsto dallo scadenzario ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. Un adempimento ordinario che richiede attenzione, soprattutto nella gestione delle fatture relative ai lavori e ai servizi condominiali.
Il condominio, infatti, opera come sostituto d’imposta. Quando paga determinate prestazioni, è tenuto a trattenere una parte del corrispettivo e a versarla all’Erario per conto del soggetto che ha ricevuto il pagamento.
Non tutte le ritenute, però, seguono le stesse regole. Ed è proprio questa distinzione che gli amministratori devono considerare per evitare errori.
Ritenute del 4%: quando scatta l’obbligo di versamento
La normativa prevede una ritenuta del 4% sui corrispettivi pagati dal condominio per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell’esercizio di attività d’impresa.
Rientrano in questa categoria, quando sussistono le condizioni previste dalla legge, i pagamenti per la manutenzione degli impianti, i servizi di pulizia, gli interventi di riparazione e altre attività affidate a imprese esterne.
Per queste ritenute è prevista una particolare disciplina che consente di differire il versamento fino al raggiungimento di un importo complessivo di 500 euro.
Nel periodo compreso tra giugno e ottobre, il versamento deve essere effettuato entro il giorno 16 del mese successivoa quello in cui viene raggiunta la soglia. Se l’importo non raggiunge i 500 euro, le somme dovranno comunque essere versate entro il 16 dicembre, insieme alle ritenute sui pagamenti di novembre, indipendentemente dal loro ammandare.
È quindi importante considerare non soltanto le singole fatture, ma anche il totale delle ritenute accumulate e non ancora versate.
Un esempio pratico per comprendere la soglia
Immaginiamo un condominio che abbia accumulato, tra giugno e agosto, ritenute del 4% per complessivi 420 euro.
Nel mese di settembre vengono effettuati ulteriori pagamenti soggetti alla medesima ritenuta, per un importo di 120 euro.
Il totale raggiunge così 540 euro. Poiché viene superata la soglia prevista, l’amministratore deve effettuare il versamento entro il 16 ottobre 2026.
Se, invece, il totale fosse rimasto a 480 euro, il versamento potrebbe essere rinviato, fermo restando il termine del 16 dicembre.
Il meccanismo consente di semplificare la gestione fiscale dei condomìni che effettuano pagamenti di importo contenuto, ma impone un controllo puntuale delle somme trattenute.
Attenzione alle ritenute sui compensi dei professionisti
La soglia di 500 euro non deve essere applicata indistintamente a tutte le ritenute condominiali.
I compensi corrisposti ai professionisti, come avvocati, ingegneri, architetti e commercialisti, possono essere assoggettati alla ritenuta prevista per i redditi di lavoro autonomo, generalmente pari al 20%, quando ricorrono le condizioni fiscali richieste.
Per queste ritenute opera la disciplina specifica dei redditi di lavoro autonomo, compresa la possibilità di differire i versamenti di importo non superiore a 100 euro nei limiti previsti dalla normativa.
Confondere le ritenute del 4% con quelle sui compensi professionali può determinare un versamento effettuato in ritardo oppure con un codice tributo non corretto.
Come effettuare il pagamento con modello F24
Il versamento deve essere effettuato attraverso il modello F24, utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate oppure un intermediario abilitato.
I principali codici tributo indicati nello scadenzario sono:
- 1019: ritenute del 4% operate dal condominio a titolo di acconto IRPEF.
- 1020: ritenute del 4% operate dal condominio a titolo di acconto IRES.
- 1040: ritenute sui compensi per l’esercizio di arti e professioni.
La scelta del codice dipende dalla natura del pagamento e dalla posizione fiscale del soggetto che lo riceve.
Prima di procedere, l’amministratore deve quindi verificare la corretta registrazione delle fatture, la data del pagamento e l’importo effettivamente trattenuto.
Perché questa scadenza interessa anche i condòmini
La corretta gestione delle ritenute fiscali non riguarda soltanto il rapporto tra amministratore e Agenzia delle Entrate.
Le somme trattenute alle imprese e ai professionisti costituiscono infatti obbligazioni fiscali del condominio. Il mancato versamento può comportare sanzioni e interessi, con conseguenze economiche che rischiano di riflettersi sulla gestione condominiale.
Per questo motivo è opportuno che lo studio di amministrazione mantenga una contabilità aggiornata delle ritenute, distinguendo gli importi già versati da quelli ancora da pagare.
La verifica deve riguardare anche eventuali lavori straordinari, soprattutto quando nel corso dello stesso mese vengono liquidate più fatture a imprese differenti.
Cosa fare entro il 16 ottobre
La scadenza di venerdì rappresenta quindi un’occasione per verificare la correttezza degli adempimenti fiscali del condominio.
Gli amministratori devono:
- controllare i pagamenti effettuati nel mese di settembre;
- ricostruire le ritenute del 4% eventualmente accumulate nei mesi precedenti;
- individuare quelle per le quali è maturato l’obbligo di versamento;
- esaminare separatamente le ritenute applicate ai compensi professionali, per le quali valgono termini e soglie differenti.
Non si tratta di una nuova imposizione fiscale, ma di un obbligo già previsto dalla normativa. La gestione accurata di queste scadenze resta una parte essenziale dell’attività amministrativa, anche perché consente di prevenire irregolaritàche potrebbero emergere soltanto in occasione dei successivi controlli fiscali.
Fonte ufficiale
Agenzia delle Entrate, Scadenzario fiscale, 16 ottobre 2026: Condomìni in qualità di sostituti d’imposta, versamento ritenute operate nel mese precedente.
