Il Tribunale di Lecco, con la sentenza n. 370/2026, richiama un principio importante sulla continuità della gestione: anche dopo le dimissioni l’amministratore deve compiere gli atti necessari a evitare un danno al condominio, almeno fino al passaggio effettivo delle consegne. Nel caso esaminato, il mancato pagamento del premio assicurativo ha fatto perdere la copertura e ha determinato la responsabilità dell’ex amministratore.
di Francesco Venunzio
Dimettersi dall’incarico non significa poter interrompere da un giorno all’altro ogni attività.
Soprattutto quando è in gioco una copertura assicurativa già in essere e necessaria a proteggere il patrimonio condominiale.
È il principio che emerge dalla sentenza n. 370/2026 del Tribunale di Lecco, chiamato a pronunciarsi su un caso nel quale il premio della polizza condominiale non era stato versato dopo le dimissioni dell’amministratore.
La copertura si era già rinnovata tacitamente. Il mancato pagamento del premio aveva però prodotto una conseguenza concreta: al momento del sinistro il condominio non aveva potuto beneficiare dell’indennizzo assicurativo.
Da qui la responsabilità riconosciuta all’amministratore uscente.
Il passaggio è importante perché riguarda uno dei momenti più delicati della gestione: quello compreso tra la cessazione dell’incarico e l’effettivo subentro del successore.
Le dimissioni non lasciano il condominio senza gestione
Il condominio deve continuare a funzionare anche quando l’amministratore ha lasciato formalmente l’incarico.
Le utenze devono essere pagate, i servizi essenziali devono proseguire, le emergenze devono essere affrontate e le scadenze che possono determinare un pregiudizio non possono essere semplicemente ignorate.
Questo non significa che l’amministratore dimissionario possa continuare ad agire come se il mandato fosse ancora pienamente operativo.
Significa però che, fino al passaggio effettivo al nuovo amministratore, deve evitare che l’inerzia provochi un danno al condominio.
Il pagamento di una polizza già esistente e già rinnovata può rientrare proprio in questo ambito.
La polizza non è una fattura come le altre
La polizza globale fabbricati tutela il condominio rispetto ai rischi previsti dal contratto e può assumere un’importanza decisiva in caso di incendio, infiltrazioni, responsabilità verso terzi o altri eventi dannosi.
Per questo la sua gestione non può essere considerata una semplice attività amministrativa.
L’amministratore deve conoscere almeno la data di scadenza, le modalità di rinnovo, l’importo del premio, le garanzie operative e le conseguenze di un eventuale mancato pagamento.
Se il contratto è in corso e la mancata corresponsione del premio comporta la perdita o la sospensione della copertura, quella scadenza deve essere trattata come prioritaria.
La responsabilità nasce dal danno concreto
La sentenza di Lecco non significa che ogni ritardo nel pagamento di un premio assicurativo comporti automaticamente una responsabilità personale dell’amministratore.
Il punto decisivo è il danno.
Nel caso esaminato, il mancato versamento aveva lasciato il condominio senza la copertura che avrebbe dovuto operare al momento del sinistro.
È quindi il rapporto tra omissione e conseguenza economica a diventare determinante.
L’amministratore risponde quando la sua condotta negligente produce un pregiudizio concreto e dimostrabile.
Il passaggio di consegne deve comprendere anche le scadenze
La decisione del Tribunale offre un’indicazione molto pratica.
Nel passaggio tra vecchio e nuovo amministratore non basta consegnare verbali, estratti conto, contratti, chiavi e credenziali.
Bisogna trasferire anche le scadenze.
Polizze.
Manutenzioni.
Verifiche tecniche.
Adempimenti fiscali.
Rate.
Contratti energetici.
Contenziosi.
Pratiche in corso.
Un passaggio di consegne realmente completo dovrebbe contenere un quadro delle attività aperte e delle scadenze più vicine.
È questo che consente al nuovo amministratore di capire immediatamente quali situazioni richiedano un intervento.
Una procedura interna può evitare il problema
Ogni studio dovrebbe avere uno scadenzario digitale aggiornato.
La gestione non può più dipendere dalla memoria personale del professionista o da un’agenda cartacea.
Per ogni polizza sarebbe opportuno registrare almeno:
numero del contratto, compagnia, scadenza, premio, modalità di rinnovo, termine per eventuale disdetta e data dell’ultimo pagamento.
In caso di dimissioni, queste informazioni devono essere rese immediatamente disponibili al successore.
Un sistema organizzato riduce il rischio che una copertura venga persa semplicemente perché nessuno si è accorto di una scadenza.
Anche il nuovo amministratore deve verificare subito
La responsabilità del passaggio non riguarda soltanto chi lascia l’incarico.
Chi subentra dovrebbe controllare immediatamente i contratti essenziali.
Assicurazione.
Energia.
Ascensori.
Antincendio.
Personale.
Manutenzioni.
Procedimenti giudiziari.
Il passaggio di consegne non dovrebbe essere una semplice ricezione di documenti, ma una vera verifica gestionale.
Questo è particolarmente importante quando il condominio arriva da una fase conflittuale o quando il precedente amministratore si è dimesso senza un passaggio programmato.
Dimissioni e continuità della gestione
Il tema si collega alla più ampia questione della continuità dell’amministrazione condominiale.
Il condominio non può restare senza tutela.
La cessazione dell’incarico non può trasformarsi in un vuoto nel quale nessuno gestisce gli atti indispensabili.
Naturalmente il perimetro deve essere prudente.
L’amministratore uscente non dovrebbe assumere nuovi impegni non necessari, ma deve evitare che vadano perduti diritti, coperture o servizi essenziali.
Ed è proprio in questa zona che si colloca il caso deciso dal Tribunale di Lecco.
La qualità professionale si misura anche sulle attività ordinarie
Le responsabilità dell’amministratore non nascono sempre da grandi decisioni.
Spesso derivano da attività apparentemente semplici.
Una rata dimenticata.
Una polizza non pagata.
Una disdetta non inviata.
Un documento non consegnato.
Una scadenza non comunicata.
È per questo che organizzazione, procedure e tracciabilità sono ormai parte integrante della qualità professionale.
La sentenza n. 370/2026 del Tribunale di Lecco lascia quindi un messaggio molto concreto: le dimissioni possono chiudere il rapporto professionale, ma non autorizzano a lasciare scoperto il condominio prima che la gestione sia stata realmente trasferita.
Fonte: Tribunale di Lecco, sentenza n. 370/2026.
