Le nuove norme contro il greenwashing interessano prodotti, impianti e servizi proposti ai condomìni. L’amministratore non diventa un certificatore, ma assume un ruolo decisivo nella verifica delle informazioni presentate all’assemblea.
Dal 27 settembre 2026 la comunicazione ambientale in Italia cambia volto. Con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni introdotte dal Decreto legislativo 20 febbraio 2026, n. 30 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 9 marzo), recepimento della Direttiva europea 2024/825 nota come EmpCo (Empowering Consumers for the Green Transition), la stagione dei facili slogan ecologici volge al termine.
L’obiettivo dell’intervento normativo è netto: eliminare l’uso spregiudicato di etichette come “green”, “eco”, “rispettoso dell’ambiente” o “energeticamente efficiente” quando prive di un riscontro scientifico o di dati verificabili. Il provvedimento modifica il Codice del consumo ampliando la nozione di “asserzione ambientale”. D’ora in poi rientrerà nella categoria qualsiasi messaggio commerciale — scritto, verbale, grafico o simbolico — che attribuisca a un prodotto, un servizio o un’impresa un impatto positivo o nullo sul pianeta. La regola d’oro diventa la tracciabilità: i claim generici saranno consentiti solo in presenza di un’eccellenza ambientale riconosciuta e dimostrata, mentre per i messaggi specifici serviranno chiarezza, veridicità e prove documentali immediate.
La direttiva pone vincoli stringenti a diverse pratiche finora diffuse nel marketing aziendale. Vengono messi al bando i marchi di sostenibilità non istituiti da autorità pubbliche o non supportati da sistemi di certificazione conformi. Non si potrà più estendere all’intero prodotto un beneficio che riguarda un singolo componente, né definire un’offerta “carbon neutral” o a “impatto zero” basando il risultato sul solo acquisto di crediti di compensazione delle emissioni. Stretta drastica anche sugli annunci di impegni futuri, ammessi unicamente se sostenuti da un piano strategico pubblico, vincolato a obiettivi misurabili, scadenze precise e verifiche periodiche condotte da enti terzi e indipendenti. Perfino l’uso di elementi grafici come foglie, tonalità di verde e simboli naturalistici finirà sotto la lente delle autorità se idoneo a indurre in errore il consumatore.
L’impatto sul settore condominiale
La riforma trova un terreno di applicazione cruciale nel settore condominiale, snodo centrale per la transizione energetica del Paese. Isolamenti termici, pompe di calore, pannelli fotovoltaici, caldaie di ultima generazione e contratti di manutenzione vengono quotidianamente proposti alle assemblee attraverso promesse di sostenibilità.
In questo contesto l’amministratore di condominio assume un ruolo chiave di filtro e tutela. Sebbene la norma si applichi alle pratiche commerciali dei professionisti verso i consumatori e non trasformi l’amministratore in un certificatore, la sua figura diventa determinante nel pretendere chiarezza dai fornitori prima del voto assembleare. Un preventivo che si limita a promettere un “risparmio energetico del 40%” dovrà chiarire il periodo di riferimento, i consumi iniziali, le variabili climatiche considerate e l’identità del tecnico che ha svolto l’analisi. Allo stesso modo, attribuire a una pompa di calore la qualifica di impianto “a zero emissioni” risulterà scorretto se non si specifica che l’assenza di fumi al punto di installazione non cancella l’impronta carbonica dell’intero ciclo di vita dell’apparecchio. Analogamente, la presentazione di un impianto fotovoltaico non potrà spingersi fino a definire il palazzo “carbon neutral”, ma dovrà limitarsi a stime precise sulla produzione annua e sulla quota di consumi comuni coperti.
L’esame dei preventivi da sottoporre ai condomini richiederà quindi una verifica approfondita di diversi elementi: l’esatta perimetrazione del claim, i dati di partenza, il carattere misurato o stimato dei risultati, le garanzie tecniche, la disponibilità di ricambi nel tempo e, per i sistemi digitali, la durata del supporto software. Conservare una chiara distinzione documentale tra le dichiarazioni delle imprese fornitrici e le perizie dei tecnici costituisce una buona pratica di gestione per scongiurare contenziosi.
Rischi e sanzioni per le imprese
Per le aziende che violano le nuove regole le conseguenze saranno pesanti. L’impianto sanzionatorio si inquadra nella disciplina contro le pratiche commerciali scorrette del Codice del consumo, affidata alla vigilanza dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM). L’Antitrust potrà disporre la cessazione della pubblicità ingannevole, imporre la pubblicazione di rettifiche e comminare sanzioni pecuniarie che vanno da un minimo di 5.000 euro fino a un massimo di 10 milioni di euro. Per le infrazioni di dimensione comunitaria, l’importo della multa potrà raggiungere fino al 4% del fatturato annuo dell’impresa realizzato nei Paesi membri coinvolti.
La normativa EmpCo non punta a silenziare le tematiche ambientali, ma impone un cambio di paradigma: la comunicazione aziendale deve abbandonare gli aggettivi indefiniti per fare spazio ai numeri e alle metodologie scientifiche. Per la gestione immobiliare e il mercato condominiale, la svolta si traduce in una maggiore trasparenza nei processi decisionali, garantendo alle assemblee la possibilità di valutare gli investimenti sulla base di dati certi e comparabili.
Articolo a cura di: Francesco Venunzio
