Il Tribunale di Vicenza annulla la delibera che aveva distribuito oltre 80 mila euro di insoluti tra i soli proprietari solventi. Un fondo straordinario è possibile soltanto in presenza di un’urgenza reale e documentata.
La difficoltà di recuperare le quote condominiali non consente all’assemblea di trasformare i debiti dei morosi in una spesa definitiva a carico di chi ha sempre pagato regolarmente. È il principio ribadito dal Tribunale di Vicenza con la sentenza n. 1171 del 9 settembre 2026, una decisione di particolare interesse per gli amministratori e per tutti i proprietari che partecipano alla vita del condominio.
La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera con la quale l’assemblea aveva approvato il rendiconto consuntivo del 2023 e il bilancio preventivo del 2024. Tra le poste contabili compariva una somma considerevole: 80.562,49 euro, corrispondenti a quote condominiali rimaste insolute e considerate ormai non recuperabili.
Per colmare l’ammanco, l’assemblea aveva deciso di distribuire l’intero importo tra i soli condòmini solventi. In questo modo, chi aveva già versato quanto dovuto si trovava chiamato a sostenere anche una parte delle obbligazioni rimaste inadempiute dagli altri proprietari.
Il Tribunale ha annullato questo punto della deliberazione. In assenza di una diversa convenzione approvata all’unanimità, infatti, le spese condominiali devono essere ripartite secondo i criteri stabiliti dall’articolo 1123 del Codice civile. L’assemblea non può modificare tali criteri a maggioranza e imporre ai condòmini in regola un esborso superiore alla quota riferibile alle rispettive proprietà.
La dichiarata irrecuperabilità delle somme non cambia la natura del debito. Le quote continuano a essere dovute dai condòmini morosi e devono rimanere contabilmente attribuite a questi ultimi. Una decisione assembleare non può cancellare la loro posizione debitoria e trasferirne definitivamente il peso sugli altri partecipanti.
Il principio era già stato affermato dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 13631 del 5 novembre 2001. In quella occasione la Suprema Corte aveva chiarito che, senza il consenso unanime di tutti i condòmini, l’assemblea non può ripartire tra i proprietari solventi le somme non versate dai morosi.
Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, hanno inoltre precisato la differenza tra le delibere che modificano in via generale i criteri di ripartizione e quelle che li applicano illegittimamente a una singola spesa. Nel primo caso la delibera può essere nulla; nel secondo, come nella vicenda esaminata dal Tribunale di Vicenza, è annullabile e deve essere impugnata nei termini previsti.
Esiste, tuttavia, un’eccezione importante. Quando il condominio deve affrontare una situazione di effettiva e improrogabile urgenza, l’assemblea può costituire un fondo straordinario chiedendo ai proprietari solventi un’anticipazione. Può accadere, per esempio, quando vi sia il rischio concreto di sospensione dell’acqua, del riscaldamento, dell’energia elettrica o di un altro servizio essenziale, oppure quando sia necessario intervenire immediatamente per evitare un danno grave all’edificio o alle persone.
Il fondo deve però avere carattere temporaneo, una destinazione precisa e una motivazione puntuale. Non rappresenta un trasferimento definitivo del debito e non libera i morosi dalle loro obbligazioni. Serve esclusivamente a garantire al condominio la liquidità necessaria per superare una situazione di emergenza.
L’amministratore deve quindi continuare le procedure di recupero nei confronti degli inadempienti. Una volta incassate le somme, quanto anticipato dai condòmini solventi dovrà essere restituito oppure correttamente conguagliato in loro favore.
Nel caso deciso a Vicenza questi presupposti non erano stati dimostrati. Il condominio non aveva documentato alcun pericolo grave e imminente e non aveva costituito un fondo temporaneo destinato a fronteggiare una specifica emergenza. Si era limitato a considerare irrecuperabili le morosità, distribuendole definitivamente tra i soli proprietari in regola. La sentenza contiene anche un’indicazione pratica per gli amministratori. Nel rendiconto devono essere tenute nettamente separate le quote non pagate dai morosi e le eventuali somme richieste agli altri condòmini a titolo di anticipazione. Gli insoluti non possono scomparire dalla contabilità né essere confusi con le spese ordinarie dell’esercizio.
Anche la deliberazione che istituisce un fondo straordinario deve essere formulata con precisione. È necessario indicare l’urgenza che ne giustifica la costituzione, l’importo richiesto, la destinazione delle somme, la durata del fondo e le iniziative avviate per recuperare quanto dovuto dai morosi. Una generica esigenza di liquidità o la semplice anzianità del credito non sono sufficienti. La morosità rappresenta una delle maggiori criticità nella gestione dei condomìni e può mettere in difficoltà anche le amministrazioni più attente. La necessità di garantire la continuità dei servizi, però, non può giustificare una modifica dei criteri legali di ripartizione.
Il messaggio che arriva dal Tribunale di Vicenza è chiaro: la solidarietà richiesta ai condòmini per superare un’emergenza non può trasformarsi nell’accollo permanente del debito altrui. Chi ha pagato regolarmente può essere chiamato, in circostanze eccezionali, ad anticipare temporaneamente delle somme, ma non può diventare il debitore definitivo al posto di chi non ha adempiuto. La pronuncia è una sentenza di primo grado e può essere impugnata. Rappresenta comunque un richiamo importante alla trasparenza dei rendiconti, alla corretta applicazione dei criteri di riparto e alla necessità di procedere tempestivamente nel recupero delle quote condominiali non versate.
Articolo a cura di: Francesco Venunzio
