Con la legge 5 ottobre 2026, n. 174 diventano definitive nuove misure per gli interventi di sicurezza e riduzione della vulnerabilità sismica degli edifici nell’area dei Campi Flegrei. Per i condomìni arriva un chiarimento particolarmente importante: le difformità urbanistico-edilizie presenti nelle singole unità immobiliari non impediscono, a determinate condizioni, l’accesso ai contributi per gli interventi sulle parti comuni e sulle strutture dell’edificio.
La sicurezza dell’intero fabbricato non può essere automaticamente bloccata da una difformità presente all’interno di un singolo appartamento. È uno dei principi più significativi contenuti nel nuovo quadro normativo per i Campi Flegrei, diventato definitivo con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del 6 ottobre 2026 della legge 5 ottobre 2026, n. 174, di conversione del decreto-legge 7 agosto 2026, n. 144.
La disposizione assume un particolare interesse per gli amministratori di condominio perché interviene su uno dei problemi che più facilmente possono rallentare o addirittura bloccare gli interventi su edifici composti da numerose unità immobiliari: la presenza di irregolarità edilizie all’interno di uno o più appartamenti.
Parti comuni: la domanda la presenta l’amministratore
Per gli edifici costituiti da più unità immobiliari, quando ricorrono le condizioni previste dalla normativa, la domanda per ottenere il contributo relativo agli interventi sulle parti comuni viene presentata dall’amministratore di condominio, sulla base di un’apposita deliberazione assembleare.
Nel caso di un condominio di fatto, la domanda può invece essere presentata da un rappresentante dei proprietari appositamente delegato. Resta comunque necessario allegare un progetto unitario riferito all’intero edificio.
Questo significa che il legislatore considera la sicurezza del fabbricato nel suo complesso. Gli interventi strutturali non possono essere affrontati come una somma di opere indipendenti sui singoli appartamenti: occorre una valutazione complessiva dell’edificio.
La novità sulle difformità negli appartamenti
È probabilmente questo il passaggio più importante per il mondo condominiale.
Negli edifici con più unità immobiliari, le difformità urbanistico-edilizie presenti nelle singole abitazioni non precludono l’ammissione al contributo degli interventi sulle parti comuni e sulle strutture, purché tali difformità non incidano sulla sicurezza delle strutture interessate dall’intervento.
La documentazione relativa allo stato legittimo, ai fini della procedura riguardante le parti comuni, viene quindi riferita all’edificio. La norma chiarisce espressamente che non assumono automaticamente rilievo le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari.
È un chiarimento di grande rilievo pratico.
In un fabbricato con trenta, cinquanta o cento appartamenti, infatti, sarebbe sufficiente una singola irregolarità privata per mettere in difficoltà un intervento che riguarda la sicurezza strutturale dell’intero edificio. La nuova disciplina punta invece a separare, per quanto possibile, il problema della sicurezza delle strutture comuni dalle irregolarità interne alle singole proprietà.
Attenzione: non è una sanatoria
La norma deve però essere interpretata correttamente.
Il fatto che una difformità interna non impedisca il contributo per le parti comuni non significa che quell’abuso venga sanato.
Le spese necessarie per regolarizzare le difformità restano escluse dal contributo. Inoltre, quando la richiesta riguarda direttamente la singola unità immobiliare, la situazione cambia: le irregolarità devono rientrare nelle tolleranze previste dalla normativa oppure essere suscettibili di regolarizzazione secondo le procedure vigenti.
La distinzione è quindi fondamentale: una cosa è mettere in sicurezza le strutture e le parti comuni dell’edificio, altra cosa è sanare una irregolarità urbanistica interna a un appartamento.
Il contributo può arrivare fino al 70 per cento
Un’altra novità importante riguarda l’entità dell’aiuto pubblico.
La quota massima del contributo per gli interventi di riduzione della vulnerabilità sismica è stata elevata dal 50 al 70 per cento del costo ammissibile. La misura si applica anche alle domande già presentate, per le quali i Comuni sono chiamati a ricalcolare la quota spettante.
Il precedente decreto attuativo aveva già stabilito che, negli edifici con più unità immobiliari, la domanda dovesse essere presentata dall’amministratore previa deliberazione assembleare e che gli interventi dovessero essere inseriti in un progetto unitario.
Un ruolo sempre più importante per l’amministratore
Per l’amministratore di condominio la nuova disciplina comporta un ruolo organizzativo centrale.
Non gli viene naturalmente chiesto di valutare personalmente la vulnerabilità strutturale dell’edificio: questo compito appartiene ai tecnici abilitati. Spetta però all’amministratore mettere il condominio nelle condizioni di avviare correttamente la procedura.
In concreto significa convocare l’assemblea, acquisire la necessaria deliberazione, affidare gli incarichi professionali, coordinare la raccolta della documentazione, presentare la domanda nei casi previsti e seguire l’iter amministrativo insieme ai tecnici incaricati.
Proprio per questo diventa fondamentale che amministratore e professionisti lavorino fin dall’inizio su una documentazione completa e su un progetto che consideri l’edificio nella sua interezza.
La sicurezza viene prima del problema della singola unità
Dietro una norma apparentemente molto tecnica c’è una scelta di fondo.
Un condominio è un organismo unitario sotto il profilo strutturale. Un pilastro, una trave, una fondazione o una muratura portante non appartengono, dal punto di vista della sicurezza, soltanto all’appartamento nel quale materialmente si trovano.
Per questo una difformità all’interno di una singola abitazione non può necessariamente impedire di intervenire per ridurre la vulnerabilità dell’intero fabbricato.
È un principio particolarmente importante nei Campi Flegrei, territorio interessato da una lunga fase di bradisismo e da ripetuti eventi sismici, ma che pone una questione di carattere più generale: quando è in gioco la sicurezza di un edificio, l’interesse collettivo del condominio deve poter essere distinto dalle problematiche urbanistiche delle singole proprietà.
La nuova legge prova a farlo, lasciando ferme le responsabilità e gli obblighi di regolarizzazione dei singoli proprietari ma evitando che questi problemi si trasformino automaticamente in un ostacolo alla messa in sicurezza delle strutture comuni.
Per gli amministratori è un passaggio importante. E anche un’ulteriore conferma di quanto la gestione moderna del condominio sia ormai sempre più legata alla conoscenza tecnica dell’edificio, alla prevenzione dei rischi e alla capacità di coordinare professionisti, istituzioni e proprietari.
Fonti: Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana, legge 5 ottobre 2026, n. 174; Camera dei deputati, dossier e lavori parlamentari sul decreto-legge n. 144/2026; Senato della Repubblica; Dipartimento della Protezione Civile, disciplina e vademecum sui contributi per la riduzione della vulnerabilità sismica degli edifici residenziali nell’area dei Campi Flegrei.
Ho tenuto volutamente molto netto il passaggio “non è una sanatoria”, perché è quello che evita interpretazioni giornalisticamente rischiose e rende l’articolo più autorevole.
