Con l’approssimarsi della chiusura dell’anno fiscale 2026, gli studi di amministrazione condominiale si trovano a gestire la consueta, e spesso sconsiderata, pressione delle assemblee per l’effettuazione dei pagamenti entro il 31 dicembre. L’obiettivo dei condòmini è cristallizzare l’applicazione delle aliquote vigenti, ma assecondare questa urgenza in assenza di un iter tecnico e giuridico maturo espone il professionista a gravissimi profili di responsabilità civile e penale, trasformando un’opportunità fiscale in un contenzioso quasi certo.
Il quadro normativo per l’anno in corso prevede una detrazione del 50 per cento sulle spese fino a 96.000 euro per gli interventi sulle parti comuni, a condizione che l’unità immobiliare costituisca abitazione principale, declassando l’agevolazione al 36 per cento negli altri casi. Sotto il profilo operativo, l’amministratore deve chiarire in sede assembleare i limiti del proprio mandato: l’obbligo dello studio si esaurisce nell’esecuzione del bonifico parlante, nella corretta ripartizione millesimale della spesa e nel rilascio della certificazione fiscale al singolo condomino. La verifica della sussistenza dei requisiti soggettivi per l’accesso all’aliquota maggiorata, inclusa la qualifica di abitazione principale, esula dalle competenze dell’amministratore e ricade sotto l’esclusiva responsabilità del contribuente e del suo consulente fiscale in sede di dichiarazione dei redditi.
Il vero nodo critico della rincorsa a fine anno riguarda le tempistiche di approvazione e la copertura finanziaria, con particolare riferimento all’articolo 1135, comma 1, numero 4, del Codice Civile. Approvare l’esecuzione di lavori straordinari a ridosso della scadenza fiscale senza aver preventivamente costituito il fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori configura un vizio di nullità radicale della delibera. Sebbene la giurisprudenza consenta di costituire il fondo in base agli stati di avanzamento lavori (SAL) previsti dal contratto, deliberare l’apertura di un cantiere senza la materiale disponibilità liquida delle quote innesca un rischio di insolvenza condominiale che l’amministratore non può avallare, pena l’inadempimento al proprio mandato.
Ancora più insidiosa è la pratica di disporre cospicui acconti all’impresa appaltatrice al solo fine di far rientrare la spesa nel principio di cassa del 2026. L’amministratore, agendo in veste di committente, ha l’obbligo di tutelare il patrimonio del condominio. Eseguire pagamenti sproporzionati rispetto alle opere effettivamente cantierizzate, in assenza di un contratto di appalto blindato da fideiussioni, penali per il ritardo e precise scadenze dei SAL, configura una palese violazione della diligenza del buon padre di famiglia. A ciò si aggiungono gli obblighi inderogabili in materia di sicurezza (D.Lgs. 81/08): nessun bonifico può essere autorizzato prima di aver verificato l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa, acquisito il Durc regolare e nominato i coordinatori per la sicurezza (CSP e CSE) ove richiesto dalla compresenza di più ditte.
In prospettiva del 2027, quando le aliquote subiranno la prevista contrazione al 36 per cento per le abitazioni principali e al 30 per cento per le casistiche residuali, il compito dell’amministratore è riportare l’assemblea su un piano di razionalità tecnica. Un cantiere condominiale necessita di diagnosi approfondite, capitolati tecnici inattaccabili e ditte strutturate. Accelerare queste fasi per rincorrere il beneficio di dicembre significa esporre il condominio a varianti in corso d’opera, contenziosi per vizi o, nell’ipotesi peggiore, all’abbandono del cantiere da parte di imprese prive di solidità che hanno già incassato cospicui acconti. La regola aurea per la tutela dello studio e dei mandanti resta invariata: il calendario fiscale deve assecondare la programmazione tecnica del cantiere, e mai sostituirsi ad essa.
Articolo a cura di: Francesco Venunzio
