Il Tribunale di Messina, con decreto del 14 ottobre 2026, affronta i limiti dei poteri dell’amministratore nella gestione degli appalti straordinari. L’urgenza di mettere in sicurezza l’edificio non giustifica la sostituzione dell’impresa scelta dai condòmini, soprattutto quando l’incarico viene affidato a una società riconducibile allo stesso amministratore.
Articolo a cura di Francesco Venunzio
L’amministratore di condominio non può sostituire di propria iniziativa l’impresa incaricata dall’assemblea di eseguire lavori straordinari, affidando l’appalto a una società di cui è proprietario e amministratore, senza ottenere una nuova autorizzazione dei condòmini. Una condotta del genere può costituire una grave irregolarità gestionale e giustificare la revoca giudiziale, anche quando non sia stato dimostrato un danno economico per il condominio.
È quanto emerge dal decreto del Tribunale di Messina, Prima Sezione civile, del 14 ottobre 2026, R.G. n. 956/2026 V.G., relativo al ricorso presentato da un condòmino contro l’amministratore responsabile della gestione di un intervento di manutenzione straordinaria.
La vicenda affronta una questione particolarmente delicata per la professione: fino a che punto l’amministratore può intervenire autonomamente quando un’impresa non esegue i lavori e l’edificio presenta problemi di sicurezza? E quali limiti incontra quando la soluzione individuata coinvolge una società nella quale possiede interessi personali?
L’impresa scelta dall’assemblea non aveva iniziato i lavori
La controversia nasce da un intervento sulle facciate deliberato il 25 maggio 2024. L’assemblea aveva approvato un preventivo di 160.684,16 euro oltre IVA, individuando anche l’impresa alla quale affidare l’esecuzione delle opere.
I lavori, tuttavia, non erano stati avviati dalla società prescelta. Nel frattempo erano emerse condizioni di degrado delle facciate che rendevano necessari interventi per eliminare il pericolo di distacco di materiali.
L’amministratore aveva quindi affidato la gestione dell’appalto a un’altra società, della quale risultava amministratore unico, legale rappresentante e socio unico. Quest’ultima aveva successivamente coinvolto un’ulteriore impresa nell’esecuzione degli interventi.
Il passaggio era avvenuto senza che una nuova deliberazione autorizzasse preventivamente la sostituzione dell’appaltatore.
Un condòmino aveva contestato l’operazione, ritenendo che l’amministratore avesse superato i limiti del proprio mandato e si fosse trovato in una situazione di conflitto d’interessi.
La sicurezza dell’edificio non autorizza a modificare l’intero appalto
Nel procedimento, l’amministratore aveva sostenuto di avere agito per risolvere una situazione ormai compromessa. L’impresa inizialmente individuata non avrebbe offerto adeguate garanzie e le condizioni delle facciate richiedevano interventi urgenti.
Il Tribunale non ha negato l’esistenza delle criticità. La documentazione tecnica dimostrava la necessità di eliminare situazioni di pericolo.
La questione, però, riguardava l’estensione dei poteri esercitati.
L’articolo 1135, secondo comma, del Codice civile permette all’amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria urgenti, con l’obbligo di riferirne alla prima assemblea. Si tratta di una previsione che consente di intervenire tempestivamente quando attendere una deliberazione potrebbe mettere a rischio persone o beni.
L’urgenza, però, non attribuisce un’autorizzazione generale a modificare le decisioni assembleari.
Nel caso esaminato, il giudice ha distinto gli interventi strettamente necessari alla messa in sicurezza dalla gestione complessiva dell’appalto. La prima attività poteva rientrare nei poteri dell’amministratore; la seconda richiedeva una nuova decisione dei condòmini.
È una distinzione importante anche sul piano operativo. Se durante il rifacimento di una facciata emerge una situazione pericolosa, l’amministratore può far eseguire le opere urgenti indispensabili. Non può, soltanto per questa ragione, sostituire autonomamente l’impresa incaricata dell’intero programma di lavori.
Il conflitto d’interessi e il rapporto fiduciario
Un elemento determinante della vicenda riguarda il coinvolgimento della società direttamente riconducibile all’amministratore.
La visura camerale aveva confermato che il professionista era socio unico e amministratore unico dell’impresa subentrata nella gestione dell’appalto.
Il Tribunale ha attribuito particolare rilievo alla sovrapposizione tra il ruolo di rappresentante del condominio e l’interesse personale del soggetto chiamato a gestire l’affidamento.
La presenza di una società collegata all’amministratore non determina, di per sé, l’illegittimità di qualsiasi rapporto contrattuale. Impone tuttavia un livello particolarmente elevato di trasparenza e una preventiva valutazione dell’assemblea, affinché i condòmini possano decidere conoscendo tutti gli elementi rilevanti.
Nel caso concreto, questa valutazione non era avvenuta.
L’amministratore aveva assunto una decisione che incideva sull’organizzazione e sulla gestione economica dei lavori, ponendosi contemporaneamente nella posizione di chi rappresentava il condominio e di chi controllava la società coinvolta nell’operazione.
Per il giudice, tale commistione ha contribuito a compromettere la correttezza e l’imparzialità della gestione.
L’approvazione dei rendiconti non cancella automaticamente le irregolarità
Un altro aspetto della pronuncia riguarda gli effetti delle successive deliberazioni assembleari.
L’amministratore aveva richiamato, a propria difesa, l’approvazione dei rendiconti e dei riparti relativi ai lavori, oltre alla mancata impugnazione delle delibere da parte dei condòmini.
Il Tribunale ha però distinto due questioni: la validità delle deliberazioni assembleari e la responsabilità professionale dell’amministratore.
L’approvazione dei conti non equivale necessariamente a una piena autorizzazione retroattiva di tutte le scelte compiute durante la gestione. Soprattutto, non impedisce al giudice di valutare se quelle scelte abbiano costituito una grave violazione dei doveri connessi all’incarico.
Il procedimento di revoca previsto dall’articolo 1129 del Codice civile tutela infatti il corretto esercizio della funzione di amministrazione, indipendentemente dall’accertamento di un danno patrimoniale.
Per questo motivo, la revoca può essere disposta anche quando il condominio non abbia dimostrato di avere subito una perdita economica.
Nel caso esaminato, il Tribunale ha ritenuto che la sostituzione non autorizzata dell’impresa e il coinvolgimento della società dell’amministratore fossero sufficientemente gravi da giustificare la cessazione dell’incarico.
Il professionista è stato inoltre condannato al pagamento delle spese del procedimento, liquidate in 2.336 euro per compensi e 98 euro per spese, oltre agli accessori previsti dalla legge.
Le conseguenze per gli amministratori di condominio
La pronuncia richiama l’attenzione su una fase particolarmente delicata dell’attività professionale: la gestione degli imprevisti durante l’esecuzione dei lavori straordinari.
Quando un’impresa ritarda, abbandona il cantiere o non garantisce più adeguate condizioni di affidabilità, l’amministratore deve intervenire per tutelare il condominio. Questo dovere, però, non gli consente di assumere decisioni riservate all’assemblea.
Se emergono motivi concreti per sostituire l’appaltatore, occorre documentarli, acquisire le valutazioni tecniche necessarie e sottoporre tempestivamente ai proprietari la scelta di una nuova impresa.
È altrettanto importante distinguere le attività urgenti dalle altre opere. Le prime possono essere ordinate direttamente nei limiti stabiliti dalla legge; per le seconde è necessaria la deliberazione assembleare.
Particolare attenzione deve essere riservata ai rapporti con imprese riconducibili all’amministratore, ai suoi soci o a persone con le quali intrattiene interessi economici. In queste situazioni, la piena conoscenza dei rapporti societari e delle condizioni contrattuali è essenziale per garantire una decisione consapevole.
Anche la documentazione assume un ruolo decisivo: contratti, preventivi, relazioni tecniche, comunicazioni all’assemblea e pagamenti devono consentire di ricostruire le ragioni delle scelte effettuate.
Un precedente importante per la professionalità dell’amministratore
La decisione del Tribunale di Messina si inserisce nel quadro della giurisprudenza che attribuisce particolare importanza al rispetto del mandato assembleare.
Anche il Tribunale di Fermo, con decreto del 3 luglio 2026, si è occupato della sostituzione dell’impresa prescelta dai condòmini e delle conseguenze delle irregolarità nella gestione degli interventi.
Occorre tuttavia evitare una conclusione automatica: non ogni errore nella gestione di un appalto determina la revoca. Il giudice deve valutare la gravità della condotta, le circostanze concrete, le giustificazioni offerte e l’effettiva incidenza sul corretto svolgimento dell’incarico.
Il caso di Messina presenta un elemento particolarmente significativo, perché la sostituzione dell’appaltatore è avvenuta attraverso una società controllata dallo stesso amministratore.
La pronuncia riafferma così un principio centrale nell’amministrazione condominiale: l’amministratore ha il dovere di gestire ed eseguire le decisioni dell’assemblea, ma non può sostituire la propria volontà a quella dei proprietari quando la legge attribuisce a questi ultimi il potere di decidere.
Un principio che assume particolare importanza negli interventi di manutenzione straordinaria, dove le decisioni riguardano spesso impegni economici consistenti e incidono direttamente sul patrimonio delle famiglie.
Riferimenti giurisprudenziali e normativi
- Tribunale di Messina, Prima Sezione civile, decreto del 14 ottobre 2026, R.G. n. 956/2026 V.G.
- Tribunale di Fermo, decreto del 3 luglio 2026.
- Codice civile, articoli 1129, 1130 e 1135.
