Installare un ascensore esterno in un edificio condominiale rappresenta una svolta decisiva per la vivibilità degli ambienti e il valore di mercato degli immobili, abbattendo barriere architettoniche storiche per anziani, persone con disabilità e famiglie. Tuttavia, considerare l’indiscussa utilità sociale dell’opera come un lasciapassare automatico e privo di vincoli costituisce l’errore più comune e rischioso. Sebbene l’ordinamento giuridico incentivi fortemente questi interventi, la realizzazione del cantiere richiede un preventivo e rigoroso vaglio su fattibilità tecnica, conformità edilizia e tutela dei diritti individuali. Per blindare la delibera ed evitare futuri contenziosi, l’amministratore è chiamato a guidare l’assemblea attraverso cinque nodi cruciali.
Il primo scoglio riguarda la collocazione logistica e le distanze. Che l’impianto sia previsto a ridosso della facciata, all’interno del cortile o in una chiostrina, la progettazione preliminare deve calcolare con precisione millimetrica l’ingombro del vano corsa, le aree di manovra e le distanze da finestre e balconi. Prediligere la posizione più economica trascurando la riduzione di luce e aria, o l’interferenza con le proprietà esclusive e le strutture portanti, finisce quasi inevitabilmente per innescare battaglie giudiziarie da parte dei condomini danneggiati.
Il secondo passaggio affronta l’iter burocratico ed edilizio. Trattandosi di un’opera che modifica la sagoma esterna del fabbricato, l’installazione dell’ascensore raramente rientra nell’ambito dell’edilizia libera. In base all’impatto strutturale sull’edificio, l’intervento richiederà una CILA, una SCIA o un vero e proprio Permesso di Costruire, secondo quanto disposto dal D.P.R. 380/2001. A ciò si aggiunge l’obbligo di ottenere i preventivi nulla osta della Soprintendenza nei casi in cui l’immobile sia sottoposto a vincoli storici, culturali o paesaggistici.
In sede decisionale, la disciplina condominiale assicura una corsia preferenziale sul piano delle maggioranze. In quanto innovazione finalizzata all’accessibilità (ex art. 1120 c.c.), l’opera può essere approvata con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Qualora l’assemblea respinga la proposta, il singolo condomino conserva la facoltà di procedere a proprie spese in forza della Legge 13/1989. Rimangono tuttavia fermi i limiti inderogabili posti dal Codice civile: la nuova struttura non deve mai pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato, alterarne il decoro architettonico o rendere inservibili le parti comuni all’uso di anche un solo proprietario.
Il quarto nodo concerne la sostenibilità economica e il regime d’uso. Trattandosi di un’opera onerosa, l’impianto può essere qualificato come innovazione suscettibile di utilizzazione separata ai sensi dell’articolo 1121 c.c. In questa ipotesi, i costi di realizzazione sono sostenuti esclusivamente dai condomini favorevoli, i quali ne diventano proprietari. La delibera deve tuttavia stabilire fin da subito i criteri d’accesso (tramite chiavi o badge magnetici), la ripartizione delle spese di manutenzione e le modalità di calcolo della quota del costo dell’impianto che dovrà versare chi vorrà subentrare nell’uso in un secondo momento.
Per garantire la tenuta giuridica della decisione, l’amministratore deve operare come garante super partes, presentando all’assemblea un fascicolo tecnico completo. La documentazione dovrà includere il rilievo dello stato dei luoghi, uno studio di fattibilità strutturale, la verifica delle distanze legali (artt. 873 e 907 c.c.), l’inquadramento dei titoli edilizi necessari, un preventivo dettagliato comprensivo dei costi d’esercizio e manutenzione, unitamente al piano di riparto delle spese e al cronoprogramma dei lavori. La vera tutela dell’accessibilità non risiede nella promessa che ogni opera sia realizzabile, ma nell’individuazione di soluzioni tecnicamente inattaccabili in grado di risolvere i problemi di mobilità senza generare nuovi conflitti.
Articolo a cura di: Francesco Venunzio
