L’Agenzia delle Entrate introduce nuovi codici F24 per il versamento della sanzione unica in caso di ravvedimento operoso con cumulo giuridico. Le disposizioni interessano anche le ritenute fiscali, l’imposta di registro e i tributi legati agli immobili. Per gli amministratori condominiali diventa importante distinguere gli errori che possono beneficiare del nuovo meccanismo dalle irregolarità escluse.
Articolo a cura di Francesco Venunzio
Nuove modalità per regolarizzare alcune violazioni fiscali, con possibili vantaggi per i contribuenti e riflessi anche sull’attività degli amministratori di condominio. Il 23 ottobre 2026 l’Agenzia delle Entrate ha reso disponibili nuovi codici tributo da utilizzare nel modello F24 per versare la sanzione unica prevista dal ravvedimento operoso con applicazione del cumulo giuridico.
La novità consente di dare concreta attuazione a una delle modifiche introdotte dalla riforma delle sanzioni tributarie: in determinate circostanze, più violazioni possono essere regolarizzate applicando una sanzione complessiva, calcolata secondo precise regole, anziché sommando semplicemente tutte le singole penalità.
Il nuovo sistema può assumere rilievo per chi gestisce immobili, contratti di locazione e adempimenti fiscali condominiali. Tuttavia, non tutte le violazioni possono beneficiare del cumulo giuridico e l’introduzione dei nuovi codici non costituisce una sanatoria generalizzata.
Che cosa cambia con il cumulo giuridico
Il ravvedimento operoso consente al contribuente di regolarizzare spontaneamente determinate irregolarità fiscali, beneficiando delle riduzioni delle sanzioni previste dalla legge.
La riforma attuata dal decreto legislativo n. 87 del 14 giugno 2024 ha esteso, nei casi consentiti, l’applicazione del cumulo giuridico anche al ravvedimento operoso, attraverso le disposizioni contenute negli articoli 12 e 13 del decreto legislativo n. 472/1997.
Il principio è particolarmente rilevante quando si verificano più violazioni collegate: anziché procedere necessariamente alla somma delle singole sanzioni, la disciplina consente di individuare una sanzione unica, opportunamente aumentata e successivamente ridotta secondo le regole del ravvedimento.
Il beneficio, però, deve essere verificato caso per caso. Non basta che un contribuente abbia commesso più errori perché possa automaticamente applicare una sanzione complessiva.
I nuovi codici tributo di interesse immobiliare
Tra i codici introdotti dall’Agenzia delle Entrate il 23 ottobre 2026, alcuni riguardano direttamente settori con i quali gli amministratori condominiali e i professionisti immobiliari si confrontano abitualmente.
| Codice | Sanzione unica relativa a |
|---|---|
| 8966 | Ritenute fiscali |
| 8970 | Imposta di registro |
| 8971 | Imposta di bollo |
| 8972 | Imposta ipotecaria |
| 8973 | Imposta catastale |
| 8974 | Imposta sulle successioni |
| 8975 | Imposta sulle donazioni |
I codici si riferiscono al versamento delle sanzioni uniche, non al pagamento ordinario delle rispettive imposte.
Le conseguenze per gli amministratori di condominio
Il condominio, pur non essendo un’impresa, assume il ruolo di sostituto d’imposta quando corrisponde compensi e corrispettivi soggetti a ritenuta.
È il caso, ad esempio, delle prestazioni professionali o dei pagamenti effettuati a imprese per determinati interventi di manutenzione e servizi condominiali. L’amministratore deve curare gli adempimenti fiscali previsti, dalla corretta applicazione delle ritenute fino alla trasmissione delle dichiarazioni.
Il nuovo codice 8966, dedicato alla sanzione unica da ravvedimento in materia di ritenute, assume quindi particolare interesse per gli studi di amministrazione condominiale.
Occorre tuttavia chiarire un aspetto essenziale: il semplice ritardo nel versamento di una ritenuta non dà automaticamente diritto all’applicazione del cumulo giuridico. Le violazioni degli obblighi di pagamento restano escluse da questo meccanismo.
Diverso può essere il trattamento di più irregolarità dichiarative per le quali ricorrano le condizioni previste dagli articoli 12 e 13 del decreto legislativo n. 472/1997.
Prima di procedere al ravvedimento, l’amministratore, con l’assistenza del consulente fiscale, dovrà quindi individuare la natura delle violazioni e verificare quale disciplina risulti applicabile.
Locazioni, compravendite e trasferimenti immobiliari
Le novità interessano anche la gestione fiscale delle operazioni immobiliari.
Per i contratti di locazione soggetti all’imposta di registro, così come per determinate operazioni immobiliari che comportano l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria o catastale, i nuovi codici consentono di versare la sanzione unica quando il contribuente può legittimamente ricorrere al ravvedimento con cumulo giuridico.
Il codice 8970 riguarda l’imposta di registro, il 8972 l’imposta ipotecaria e il 8973 quella catastale.
Non significa, però, che qualsiasi irregolarità nella registrazione di un contratto o nel pagamento delle relative imposte possa essere sanata attraverso una sanzione unica. Anche in questo ambito occorre distinguere le violazioni formali o dichiarative da quelle relative ai versamenti e verificare le condizioni previste dalla normativa.
Come compilare il modello F24
Le istruzioni pubblicate dall’Agenzia delle Entrate per i nuovi codici prevedono l’utilizzo della sezione «Erario» del modello F24.
Per il codice 8970, relativo alla sanzione unica da ravvedimento dell’imposta di registro, le indicazioni ufficiali richiedono di riportare il codice tributo, l’anno di riferimento e l’importo da versare. È inoltre possibile indicare il codice dell’atto oggetto di definizione, quando disponibile.
L’Agenzia specifica che l’importo a debito deve essere versato in un’unica soluzione.
La compilazione deve comunque essere effettuata seguendo le istruzioni specifiche del codice utilizzato, evitando di confondere la sanzione con l’imposta dovuta e con gli eventuali interessi.
Le verifiche da effettuare negli studi di amministrazione
Per gli amministratori condominiali la novità rappresenta soprattutto un’occasione per rafforzare il controllo degli adempimenti fiscali.
È opportuno verificare la corretta gestione delle ritenute, la corrispondenza tra versamenti e dichiarazioni e l’eventuale presenza di irregolarità ancora regolarizzabili.
Quando emergono più violazioni, prima di procedere con i pagamenti è necessario accertare se siano autonome oppure riconducibili alle fattispecie per le quali la legge ammette il cumulo giuridico.
Questa verifica può incidere sull’importo delle sanzioni e ridurre il rischio di effettuare versamenti non corretti.
Il nuovo sistema riguarda, nei casi previsti dalla riforma, le violazioni commesse dal 1° settembre 2024. Non introduce una nuova scadenza fiscale né modifica gli ordinari obblighi di versamento dei condomìni.
Una novità da conoscere, senza confonderla con una sanatoria
L’istituzione dei nuovi codici tributo completa un passaggio operativo della riforma delle sanzioni tributarie e mette a disposizione dei contribuenti gli strumenti necessari per applicare il ravvedimento con cumulo giuridico.
Per gli amministratori il vantaggio non consiste in una riduzione generalizzata delle sanzioni, ma nella possibilità di applicare, quando ne ricorrono i presupposti, un criterio di calcolo più favorevole.
La corretta gestione fiscale del condominio continua quindi a richiedere attenzione nella tenuta della documentazione e nel rispetto delle scadenze. Il ravvedimento rimane uno strumento per correggere gli errori, non un’alternativa alla regolarità degli adempimenti.
Fonti istituzionali
