Le case dotate di maggiore efficienza energetica vengono vendute a un quarto del prezzo in più rispetto a quelle meno performanti.
Mitigare l’impatto negativo del cambiamento climatico implica l’azzeramento delle emissioni nette di gas serra: il percorso verso l’obiettivo richiede, tra le altre cose, un drastico miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici residenziali, che rappresentano il 12,5% delle emissioni di gas serra in Italia e il 9% in Europa e sono per lo più obsoleti. Per incentivarlo e per attestarlo è stato sviluppato un sistema di etichettatura energetica che ha però anche un’altra implicazione: aumenta il valore degli immobili più virtuosi. Lo sostiene il report della Banca d’Italia “The capitalization of energy labels into house prices. Evidence from Italy” (“La capitalizzazione delle etichette energetiche nei prezzi delle case. Dimostrazioni dall’Italia”).
L’importanza della capitalizzazione dell’efficienza energetica
L’obsolescenza delle abitazioni italiane è un serio ostacolo alla completa decarbonizzazione dei consumi energetici delle famiglie ed è anche una questione sociale. Il governo italiano da diversi anni eroga sussidi per migliorarne l’impronta energetica, ma in che misura l’efficienza energetica è effettivamente capitalizzata nei prezzi delle case?
La domanda è fondamentale per diverse ragioni. In primo luogo, a seguito di un investimento nell’efficienza energetica, il prezzo di una casa dovrebbe aumentare grazie alla garanzia di una minore spesa energetica futura. Insomma, i prezzi delle case potrebbero già di per sé rivelare i benefici futuri degli investimenti compiuti nell’efficienza energetica.
In secondo luogo, conoscere e raccontare il beneficio privato di questi investimenti è fondamentale per progettare politiche pubbliche ottimali per incentivare l’ammodernamento del patrimonio immobiliare. In terzo luogo, le case rappresentano una componente importante della ricchezza delle famiglie e una fonte primaria di garanzie a sostegno di prestiti bancari. Pertanto, valutare l’impatto dell’efficienza energetica sui prezzi del mercato immobiliare ha implicazioni significative per la stabilità finanziaria delle persone. E dalla stabilità finanziaria dipende anche la qualità della vita.
Valore delle case ed efficienza energetica
Le case più efficienti dal punto di vista energetico – collocate nelle prime 4 classi energetiche – vengono vendute, a parità di caratteristiche, in media con un prezzo più alto del 25% rispetto a quelle meno efficienti. Un prezzo in crescita dal 2018 a oggi, al contrario di quello, in decrescita, delle case classe G. In realtà i prezzi variano molto tra le province italiane, probabilmente anche a causa dell’influenza delle condizioni climatiche sull’efficienza e sulla vivibilità degli edifici e a causa dei differenti quadri normativi regionali. Le case classe A sono più diffuse in aree con clima più freddo, probabilmente a causa dei maggiori costi di ristrutturazione per efficientare abitazioni site in aree con climi più caldi. La maggior parte è concentrata nel Nord Est della penisola.
L’impatto maggiore sui prezzi è comunque ascrivibile all’etichettatura energetica. Da una parte rende visibile e comprensibile agli acquirenti il livello di efficienza raggiunto da un’abitazione. Dall’altra sono utilizzate come punto di riferimento per diverse politiche e come strumento di misurazione del raggiungimento dei target di decarbonizzazione del settore immobiliare.
La ricerca della Banca d’Italia si basa sull’analisi di annunci pubblicati su Immobiliare.it e ha riscontrato come le case che possono vantare le prime quattro classi di efficienza energetica (A1-A4) siano solo il 10%, a fronte di un 65% di case classe F o G. Il prezzo delle prime al metro quadro, a parità di caratteristiche, è superiore addirittura del 40% rispetto alle seconde.
Decarbonizzazione ed efficientamento energetico
Il fabbisogno energetico degli edifici residenziali italiani è il doppio di quello degli edifici del settore terziario. Rappresenta inoltre il 68% del consumo energetico dell’edilizia (dati dell’AIE risalenti al 2021). Ciò è dovuto sia all’obsolescenza degli edifici stessi, degli infissi, dell’involucro edilizio, sia all’adozione di abitudini poco attente da parte degli abitanti. Ma anche all’alimentazione dei sistemi di climatizzazione e riscaldamento dell’acqua sanitaria basata in gran parte ancora sui combustibili fossili. Il gas naturale alimenta ancora il 51% degli edifici, mentre l’elettricità soltanto il 27%.
L’efficientamento dell’edilizia residenziale non può perciò prescindere dalla sua decarbonizzazione. Le ristrutturazioni che vanno in tale direzione, con l’obiettivo di arrivare alle classi energetiche più alte, devono quindi intervenire sia sull’involucro edilizio, con l’eliminazione dei ponti termici, la sostituzione degli infissi, l’installazione di cappotti energetici sia sui sistemi stessi di climatizzazione.
